"5억 집 살 때 7000만원 있으면 돼"… 민간 공급 전망은?

정부가 임기 5년 동안 지난 5년 대비 3배 이상 많은 공공분양주택을 공급, 청년?서민의 내집 마련 기회를 확대하겠다는 계획이다. 주택담보대출비율(LTV)을 확대하고 금리 부담을 줄이면서 원리금 상환기간을 늘려 보다 쉽게 대출을 받을 수 있도록 했다.


국토교통부는 26일 제7차 청년정책조정위원회에서 관계부처합동 '청년·서민 주거안정을 위한 공공주택 50만호 공급계획'을 발표했다. 서울을 포함한 수도권에 총 36만가구, 비수도권에 총 14만가구를 공급할 계획이다.

내년에는 수도권 5만2000가구 등 총 7만6000가구를 인·허가할 예정이다. 이중 5만4000가구는 낮은 분양가와 장기 모기지를 적용한다. 내집 마련 희망자는 소득·자산 등에 따라 3개 모델 중 하나를 선택할 수 있다.


'나눔형'은 처음부터 분양받되 무주택 서민의 부담 능력을 감안해 분양가를 시세 70% 이하로 책정한다. 의무거주기간 5년 이후부터 공공에 환매 시 시세 차익의 70%를 계약자에게 보장한다. 할인된 분양가의 최대 80%를 장기 모기지로 지원해 초기 부담을 최소화한다. 예를 들어 시세 5억원 주택 구입을 위해 필요한 목돈이 해당 모델에서 7000만원까지 낮아진다.

'선택형' 10만가구는 우선 거주 후 내집 마련 선택권을 부여하는 방식이다. 민간 '내집마련 리츠'를 공공에 적용한 것으로, 목돈이 부족하고 구입 의사가 불확실한 청년층 등이 저렴한 임대료로 우선 거주하고 분양 여부는 6년 후에 선택하는 모델이다. 입주 시 추정 분양가와 분양 시 감정가의 평균 가격으로 분양받을 수 있다. 6년 후 분양 미선택 시 4년 더 임대로 거주할 수 있다.


'일반형' 15만가구는 시세 80%로 분양한다. 분양가 상한제가 적용되는 모델로 추첨제(20%)를 적용해 청년층의 당첨 기회를 확대한다. 40·50세대 등 기존 대기 수요를 고려해 일반공급 물량도 확대할 계획이다. 현재 디딤돌 대출금리 등을 전제로 산정된 것으로 지원 시점 상황에 따라 일부 변동이 가능하다. 나눔형은 최대 5억원 한도, 40년 만기로 1.9~3.0% 고정금리 대출을 지원한다.

"부동산 불황에 민간 공급 위축될 수 있어"

전문가들은 금리인상 등 환경 변화로 주택거래가 침체된 상황에 이 같은 정부 정책이 주거안정에 기여할 수 있을 것으로 보면서도, 최근 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실화 위험이 커지면서 민간 공급의 중단이 발생할 가능성도 제기했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "최근엔 경기침체 가능성과 금리 인상, 집값 고점 인식 등이 겹쳐 거래가 줄었지만 주택시장 회복기에 집값 불안이 발생하지 않도록 공급 시그널을 줬다는 점에선 바람직하다"고 평가했다.


이어 "특히 결혼과 출산을 전제하지 않으면 분양시장에서 소외돼 왔던 미혼 청년에게 특별공급 물량을 5만2500가구 배정해 긍정적"이라고 덧붙였다.

다만 "위례신도시, 남양주왕숙, 고양창릉, 구리갈매 등 이미 정부가 발표한 공공택지 등을 제외하고 민간 주도의 도심복합사업이나 도시정비사업 공급은 50만가구 총량을 맞추는 데 변수로 작용할 것"이라면서 "금리가 안정되지 않으면 민간부문 공급 차질이 발생할 수 있다"고 지적했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "청약제도는 수익이 발생할 수 가능성을 고려해 사회안전망의 기능을 맡아야 하고 수혜 범위도 사회적 약자에게 집중돼야 한다"면서 "이번 대책은 청년층에 대한 공급 규모가 큰 점에서 종전과 차별화된다"고 분석했다. 이 연구위원은 "사전청약의 경우 우려의 여지가 있는데 토지보상과 본청약단계에서 분양가 변동, 입주지연 등 가능성이 있다"고 지적했다.