강남3구·마용성 보유세 확 오른다…"아리팍 3600만원"

서울 강남과 한강벨트권 아파트값이 오르면서 올해 서울 공시가격 평균 상승률이 18.67%로 나타났다. 아파트 보유자의 부동산 보유세(재산세·종합부동산세) 부담이 급증할 전망이다.

17일 국토교통부가 공개한 '2026년 공동주택 공시가격안'에 따르면 올해 전국 아파트 공시가격은 평균 9.16% 상승한다. 2022년 문재인 정부 당시 평균 17.2% 오른 이후 4년 만의 최대치다.


공시가격은 보유세와 건강보험료·기초연금 등 67개 행정제도의 산정 기준으로 활용된다. 서울 강남·한강벨트 공시가격이 오르면서 올해 보유세가 수백만원 이상 뛰는 단지가 많다.

공시가격은 2023년 현실화 계획 폐지에 따라 전년 대비 18.63% 하락했지만 2024년 1.52% 상승했고 지난해 3.65% 오르며 완만한 상승세를 이어가고 있다. 시세 대비 공시가격 비율(현실화율)은 69.0%로 2023년부터 변동 없이 적용됐다.


서울의 올해 아파트 공시가격 상승률은 18.67%에 달한다. 공시가격 제도가 도입된 1989년 이후 2007년(28.40%)과 2021년(19.89%) 이후 세 번째로 급등한 수치다.

서울에서 고가 아파트가 밀집한 강남구(26.05%) 송파구(25.49%) 서초구(22.07%) 등 강남3구의 상승률은 24.7%를 기록했다. 성동구(29.04%) 양천구(24.08%) 용산구(23.63%) 동작구(22.94%) 강동구(22.58%) 광진구(22.20%) 마포구(21.36%) 영등포구(18.91%) 등 한강 인접 구도 평균 23.13% 올랐다.

수도권을 제외한 평균 공시가격 상승률은 3.37%로 경기는 올해 6.38% 상승한 반면, 인천은 0.10% 하락했다. 지방 광역시도 부산(1.14%) 울산(5.22%) 세종(6.29%)은 오른 반면 대구(-0.76%) 광주(-1.25%) 대전(-1.12%)은 하락했다. 기타 지방에선 전북이 4.32% 오르며 가장 높은 상승률을 보였다. 제주는 1.76% 하락했다.

서울 고가 아파트, 세부담 상한 초과

아파트 보유자의 세금 부담도 크게 늘어날 전망이다. 우병탁 신한은행 프리미어패스파인더 전문위원이 올해 공시가격안을 바탕으로 아파트 보유세를 분석한 결과 서울 서초구 반포동 '아크로리버파크' 전용면적 112㎡를 가진 1주택자의 보유세는 3696만원에 달한다. 지난해 보유세(2841만원)와 비교하면 1년 만에 855만원 늘어나는 셈이다. 공정시장가액 비율 60%와 재산세 45%를 적용하고 종합부동산세 세액공제가 없을 경우 기준이다.


용산구 '한남더힐' 전용면적 235㎡는 공시가격이 지난해 69억9800만원에서 올해 86억5162만원으로 뛴다. 이에 따라 보유세 부담도 5941만원에서 7633만원으로 1692만원 급등한다. 마포구 '마포래미안푸르지오'의 보유세도 올해 29.54% 급등한다.

서울 고가 아파트의 세부담 상한제(150%)를 넘는 단지도 늘 전망이다. 세부담 상한제는 보유세 급증을 막기 위해, 전년 대비 세액이 일정 비율을 넘지 않게 상한을 두는 제도다.


종합부동산세가 부과되는 주택도 지난해 31만7998가구에서 올해 48만7362가구로 53.26% 급증한다. 이 중 서울 소재 아파트는 41만4896가구에 달한다. 국토부 관계자는 "다주택자의 경우 9억원 이상 주택부터 종부세가 부과되기 때문에 실제 종부세 납부 대상은 더 늘어날 것"이라고 설명했다.

전국에서 가장 비싼 공동주택은 서울 강남구 청담동 '에테르노청담'으로 공시가격이 325억원에 달했다. 전년(200억6000만원) 대비 125억원 오른 가격이다. 용산구 나인원한남 전용 244.72㎡가 2위로 공시가격은 242억8000만원이다. 전년(163억원)보다 79억원 넘게 올랐다.

3위는 강남구 청담동 더펜트하우스 청담(PH129) 전용 407.71㎡다. 공시가격이 232억3000만원을 기록했다. 이어 가수 지드래곤이 보유한 것으로 알려진 강남구 청담동 '워너청담' 341.6㎡는 224억8000만원으로 나타났다. 성동구 성수동 '아크로서울포레스트' 273.93㎡는 207억1000만원으로 5위를 기록했다.