[공공임대 분양가 논란]SH전세 20년만기 1만가구 '주거리스크' 수면위로

# 서울 강동구 강일리버파크에서 19년째 거주한 A씨는 내년 전세계약의 만기가 도래한다. 강일리버파크는 서울시의 장기전세주택제도인 '시프트' 지원을 받아 20년 동안 매매 시세의 20% 수준인 보증금을 내고 거주할 수 있는 아파트다. A씨의 만기 보증금은 3억원. 올해 해당 아파트의 전용 84㎡ 실거래가는 전세 최고 6억5000만원, 매매 13억원에 달했다. A씨는 "1·2기 신도시 대비 아파트값이 폭등 수준으로 오르면서 서울 어디에도 집을 구하기가 어려운 상황에 놓였다"고 호소했다.


서울 시민의 '주거 사다리' 역할을 해온 장기전세주택이 분양전환 시점에 이르러 입주자들의 퇴거 거부 사태를 직면했다. 공공임대 분양전환 아파트는 합의된 계약서의 분양가 산정 방식을 따르거나 서울시의 경우 재계약과 분양전환이 불허되기 때문에 일부 입주자는 시세 80% 재계약 등 대안 마련을 주장하며 사회의 지탄을 받고 있다.

공공분양전환 분쟁 사태는 국토교통부 산하 한국토지주택공사(LH)와 부영·호반건설 등 민간 건설회사의 계약 만기 때에 벌어진 현상과 거의 동일한 구조다. 서울시와 산하 서울주택도시개발공사(SH공사)는 무주택 시민의 주거 안정을 목적으로 공공분양전환을 운영했으나 예상치 못한 집값 상승이 임차인들의 퇴거 거부로 이어진 것이다.


16일 SH공사에 따르면 앞으로 5년간 장기전세주택의 20년 임대계약이 만료되는 가구는 총 9361가구에 달한다. 내년 310가구를 시작으로 ▲2028년 682가구 ▲2029년 1747가구 ▲2030년 2452가구 ▲2031년 4170가구의 장기전세계약이 끝난다.

서울을 포함해 전국에서 올해 분양전환이 시행되는 10년 공공임대아파트는 4783만가구로 추산된다. LH에 따르면 올해 분양전환 예정인 10년 공공임대아파트는 수도권 1690가구, 비수도권 3093가구다.


단지 계약의 법적 효력이나 입주자에 대한 사회 비판을 넘어, 제도 개선 논의가 이뤄져야 한다는 의견이 제기된다. LH와 민간 건설회사들을 상대로 제기된 입주자들 소송에서 법원은 계약상 분양가의 효력을 인정했다. 입주자들의 요구가 수용될 가능성은 거의 없지만 지속되는 분쟁과 소송 등에 따른 사회 비용이 커질 전망이다.

"주거복지 상실했다"…정책 갈등

서울시의 장기전세주택은 2007년 도입돼 낮은 임대료로 최장 20년 거주를 보장한다. 강일리버파크와 고덕리엔파크는 각각 6756가구·7048가구로 공급돼 SH공사는 각각 1390가구·1614가구와 20년 전세계약을 체결했다.

특히 시프트의 경우 계약 당시 재계약과 분양전환이 불가한 조건으로 공급됐다. 20년의 기회비용이 세금으로 지원된 사업인 만큼 입주자들의 주장이 받아들여질 가능성은 희박하다. 계약이 종료된 물량은 신혼부부·청년 등을 위한 2세대 장기전세주택 '미리내집'으로 전환되어 공급 예정이다.


서울시 관계자는 "기존 입주자에게 공공임대를 계속 배정하면 새 입주 대기자와 형평성 문제가 있다"며 "그동안 거주한 분들은 SH주거안심종합센터 등에서 다른 지원제도를 안내받을 수 있다"고 말했다.

이들 입주자가 대거 임대차시장에 등장하면 이주 대란이 예상된다. 이 같은 이유를 들어 퇴거를 앞둔 입주자들은 서울시에 시세보다 낮은 금액으로 전세 연장이나 분양전환을 요구하고 있다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 강일리버파크 10단지의 전용 84㎡는 지난달 6억5000만원에 전세 거래됐다. 고덕리엔파크 1단지도 같은 달 7억3500만원에 전세 계약됐다.

전문가들은 정부의 공공분양전환 정책이 무주택자 주거 안정에 기여했지만, 지역마다 집값 상승률이 다르게 나타난 문제를 예측할 수 없었던 현 사태를 반영해 제도 수정이 필요하다는 데 공감하고 있다.

고준석 연세대 경영전문대학원 교수(제이에듀WM 대표)는 "장기전세주택 입주 당시 임차인들은 20년 거주 후에 내 집 마련이 가능할 것으로 예측했을 수 있다"면서 "주거복지제도의 원칙을 유지하되 다음 세대에서 같은 문제가 반복되지 않도록 매입임대 등 대안을 마련해야 한다"고 말했다.