정씨는 "마음 같아서는 하루라도 빨리 내집을 갖고 싶지만 아직은 모아둔 돈이 부족하다"며 "내집 마련 계획은 구체적으로 어떻게 세워야 할지 궁금하다"고 했다.
A: 최근 주택 가격 상승세는 주춤해졌지만 어찌된 일인지 내집 마련은 더 어려워졌다.
토지주택연구원에 따르면 2000년에는 서울의 평균 소득을 올리는 사람일 경우 7.9년치 연봉을 한푼도 안 쓰고 모은다면 집 한 채를 살 수 있었다. 그러나 2008년에는 10.5년치 연봉을 모아야 집을 살 수 있게 됐다. 결혼 후 내집 마련에 걸리는 기간도 더 길어졌다. 서울을 기준으로 2000년 6.7년에서 2008년 9.2년으로 늘어났다.
더 암울한 것은 현실적으로 일반적인 직장인들의 월급만으로는 내집 마련이 거의 불가능에 가깝다는 점이다. 실제 개인의 소득보다는 부모의 도움과 대출이 내집 마련에 결정적 요인이 되고 있는 것으로 나타났다.
취업포털 잡코리아가 '직장인 내집 마련'에 대해 설문한 결과, 내집을 장만한 직장인들 상당수는 대출(51.7%)과 부모님의 도움(43.3%)덕에 주택을 구입할 수 있었다고 답했다.
직장인들이 내 집을 마련하기 위한 방법으로는 대출(57.1%)을 가장 많이 꼽았다. 이어 저축(59.9%)과 적금(52.5%)이 뒤를 이었다. 펀드(20.8%)나 주식을 통해 목돈을 만든다는 직장인들도 다음으로 많았다.
◆ 청약통장 및 합리적 대출계획으로 내집 마련 기간 앞당겨야
내집을 마련하는 데 걸리는 기간이 길어도, 지금은 가진 돈이 적어도 지레 포기할 필요는 없다. 간절히 원하면 이루어진다는 말처럼 집을 마련해야 하는 확실한 이유가 있다면 체계적인 계획을 세워 준비기간을 앞당기는 계기로 삼을 수 있다.
왜 내집을 마련해야 하는지, 어떤 집을 마련하고 싶은지 목표를 구체적으로 그려보자. 강력한 동기부여가 될 수 있다.
원하는 주택에 대한 꿈을 정리했다면, 현재 자산 규모에 따라 주택 구입에 소요되는 기간과 목표를 정해보자. 구입 예상 시기를 계획하는 것은 자금 전략을 짜는데 매우 유효하다. 예컨대 3년 내 주택을 구입할 계획이라면 보유하고 있거나 신규 가입할 금융상품의 만기를 3년 안으로 맞추는 것이 좋다. 아무 계획 없이 금융상품을 운용하면 주택을 구입할 때 해약하게 되거나 대출 부담이 더 늘어나야 하는 손해를 볼 수 있다.
주택 구입 자금을 계획할 때에는 주택 구입에 따른 부대비용도 고려해야 한다. 취득세와 등록세 등 세금을 비롯해 부동산 중개수수료, 이사비용 등을 포함해 자금의 여유를 두는 것이 좋다.
주택 마련을 꿈꾸고 있다면 주택관련 청약 상품에 가입하는 것도 필수다. 청약통장은 주택 구입을 위한 자금을 모으는 기능 뿐 아니라 입주할 수 있는 청약 순위를 보전해주는 기능이 있기 때문이다. 청약통장으로는 청약저축, 청약부금, 청약예금 그리고 주택청약종합저축통장(이하 종합통장) 등이 있다. 원하는 주택의 규모와 유형이 명확하지 않다면 종합통장을 활용하는 것이 좋다.
종합통장은 다른 청약통장들과 달리 주택 규모를 최초 청약시점에 결정하는 것이 특징이다. 종합통장은 기존의 청약저축·청약예금·청약부금의 기능을 한데 묶었다. 만능통장이라는 별칭처럼 공공주택과 민영주택에 모두 청약할 수 있다. 보금자리주택(전용 85㎡ 이하 중소형 아파트)과 장기전세주택(시프트)에 청약할 때도 필요하다.
주택 소유 여부나 나이에 상관없이 누구나 1인1계좌에 가입할 수 있는 것도 특징이다. 1순위 자격은 가입 후 2년(매월 약정일 24회 이상)이 지나면 얻을 수 있다. 단 민영주택에 청약할 경우 지역별 예치금을 예치해야 한다.
주택을 구입하려면 대출 상품에도 관심을 갖는 것이 효과적이다. 부동산 값이 비싸 주택 구입 자금을 모으는데 많은 시간이 걸리므로 주택담보대출을 적절히 활용하는 것도 필요하다.
하지만 과거처럼 집만 사두면 차입금 등의 금리비용보다 높은 수익을 기대할 수 있는 시대는 아니라는 점을 유의해야 한다. 통상 일반적인 가계의 부채는 전체 자산 대비 40%를 넘지 않는 선이 적정하다. 이를 테면 금융자산과 부동산을 합해 전체 자산이 4억원 정도라면 1억6000만원까지는 대체로 부채를 감당할 수 있는 정도라고 본다. 그러나 대출 부담이 그 이상으로 과도해지면 가계 재정에 심각한 타격이 올 수 있다.
또한 가급적 주택 마련은 40세 이전에 하는 것이 좋다. 40세 이후에 과도한 주택 자금에 매달리게 되면 라이프 사이클을 고려할 때 은퇴 준비 등에 차질이 빚어질 수 있기 때문에 주택 구입 시기를 앞당기려는 노력이 필요하다.
자산 포트폴리오를 구성해 주택 자금 등을 라이프 사이클에 맞게 관리하는 것도 무엇보다 중요하다. 주택 자금 마련이라는 당면 과제가 있다고 해도 이 목표에만 집중 투자하기 보다는 자녀 자금이나 은퇴 준비 등 다른 재테크 목표도 감안해 각각의 재무목표에 동시에 분산투자하는 것이 현명하다.
대출이 발생한 경우에도 마찬가지다. 부채가 있으면 흔히 전력을 다해 빚부터 빨리 갚고 저축을 하겠다고 생각하지만, 일부 부채상환과 저축을 병행하는 게 자금 마련에 유리하다.
◆ 비재무적인 측면도 함께 고려
주택을 구입한다면 재무적인 문제는 물론 비재무적인 측면도 함께 검토돼야 한다.
주거용이라면 집에 거주하는 시간이 훨씬 많은 여성과 아이의 입장에서 우선 생각하는 것이 좋다. 교통이 편한 곳을 선호하기 보다는 오래 동안 살 수 있는 곳을 찾아야 한다.
또한 집을 바로 구입하기 보다는 우선 전세로 그 지역에서 살면서 여러 가지 상황을 보는 것도 방법이 될 수 있다. 계절에 따라 주간 햇빛 드는 정도, 야간 차량 소음, 아이 통학 편의성, 주변 편의 시설 이용 접근성, 쾌적한 정도 등 많은 것을 확인할 수 있다. 집에 거주하면서 내부 문제와 가격 추이도 볼 수 있음은 물론이다.
주거용 집을 전원주택으로 구입하려고 하는 사람은 배우자가 함께 하지 못할 경우를 고려해야 한다. 남자의 경우 배우자가 사망했을 때 지방의 전원주택을 꺼리는 경향이 있다.
투자용 목적이라면 대단지, 교통이 편리한 지역, 편의시설, 녹지 환경, 교육환경 등 5대 요소를 중점적으로 살펴보는 것이 바람직하다.
김인태 메트라이프 신성지점 CFP프로필
1998 서울대학교 재료공학과 공학박사 취득
1994 대우전자 입사
2000 대우전자 책임연구원
2006 카프코씨앤아이 대표이사
2007 메트라이프 입사
2008 CFP(국제공인재무설계사) 합격
2010 MDRT(MILLION DOLLAR ROUND TABLE: 백만 달러 원탁회의의 약자, 생명보험 판매 분야의 명예의 전당)
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