아파트단지가 밀집돼 있는 상권에는 일상생활에 직접적으로 영향을 미치는 생필품 판매업종이나 단순한 서비스업종이 주로 자리 잡는다. 단지 내 상가나 근린상가가 이에 포함된다. 이들 상가는 안정성은 높으나 수요층이 한정돼 있어 중심상권에 비해 고객흡입력이 떨어진다.
반면 중심상권은 고객흡입력이 강해 전문상품이나 테마상품 등 고가의 제품 판매가 가능하다. 중심상권에는 대형쇼핑몰이나 테마상가 등이 들어설 수도 있다.
이처럼 상가 종류에 따라 상권과 배후수요의 범위가 상이하고 운영방식도 다르므로 꼼꼼히 따져보고 선택을 해야 한다. 부동산리서치업체 리얼투데이와 함께 ▲단지 내 상가 ▲근린상가 ▲쇼핑몰 ▲전문테마상가 등 상가 종류별 특징에 대해 살펴봤다.
◇단지 내 상가
최근 경기침체가 장기화되면서 비교적 안정성이 높은 단지 내 상가에 투자자들이 몰리고 있다. LH공사가 올해 3분기에 공급한 단지 내 상가 낙찰률은 99%에 달했다. 평균 낙찰가율은 267%였으며 최고 낙찰가율은 373%에 이르렀다.
단지 내 상가의 가장 큰 특징은 배후세대를 포함한 고정수요를 확보하고 있다는 점이다. 따라서 다른 종류의 상가에 비해 치열하게 경쟁하지 않아도 된다. 다만, 단지 내 한정된 수요를 대상으로 하는 만큼 수익성은 다른 상가에 비해 낮은 편이다.
눈여겨 볼만한 단지 내 상가로는 서울 은평뉴타운에서 분양 중인 '아이파크 포레스트 가든' 상가를 꼽을 수 있다. 김병기 리얼투데이 리서치자문팀 과장은 "포레스트가든 상가는 오피스텔 814실의 고정수요를 확보하고 있다"며 "은평뉴타운 초입과 가까이 위치해 유동인구가 풍부하고 인근에 가톨릭대성모병원과 소방행정타운이 들어설 예정인 만큼 배후수요도 탄탄하다"고 분석했다.
◇근린상가
근린상가는 보통 주거지역 주변에 있어 일반인들이 쉽고 편리하게 이용할 수 있는 상가를 말한다. 근린상가에는 마트·식당·제과점·약국·미용실·학원·병원 등이 입주한다. 대체로 일반인이 생활하는 데 밀접한 관계가 있는 점포들이 분포해 있다.
근린상가는 한 단지에만 수요층이 있는 것이 아니라 유동인구를 배후수요로 확보할 수 있어 수익률이 단지 내 상가보다 높은 편이다. 그러나 근린상가는 입지에 영향을 많이 받고 상권 내 동일점포들과 경쟁관계가 형성되므로 안정성은 단지 내 상가에 비해 떨어진다.
서울 송파구 위례신도시 C1-7블록에 분양중인 '성희프라자'가 대표적인 근린상가다. 트랜짓몰 주변에 위치하고 있으며 수변공원이 가까이 있어 유동인구가 풍부하다는 평가를 받고 있다.
◇쇼핑몰
쇼핑몰은 백화점이나 대형마트, 대형의류매장(아울렛 등), 전문복합상가 등을 말한다. 보통 유동인구가 많은 중심상업지역에 위치하고 일반상가에 비해 고객 흡입력이 강하다. 제품의 고급화 및 전문화 또는 저렴한 가격을 내세워 고객의 관심을 배가시키기 때문이다.
하지만 같은 쇼핑몰 내에서 다수의 동일업종이 함께 운영되다 보니 경쟁이 치열하다. 이와 관련해 김병기 과장은 "특히 요즘처럼 경기가 좋지 않을 때는 일반상가에 비해 리스크 부담이 커질 수밖에 없다"고 조언했다.
최근 분양 중인 대표적인 쇼핑몰로는 세종시 1-3생활권의 '복합문화 테마쇼핑몰 몰리브'를 들 수 있다. 주변은 아파트단지들로 둘러싸여 있으며 중앙행정타운도 가깝다. 현재 멀티플렉스 영화관 CGV가 입점계약을 완료한 상태다.
◇테마상가
테마상가란 하나의 주제를 정해 그와 관련된 업종을 중심으로 집단화시킨 형태의 상가다. 용산전자상가, 서울동대문 의류상가, 구로 공구상가 등이 대표적이다.
테마상가는 1990년대 초반 붐이 일기 시작했다. 전자제품, 어린이 및 유아대상 제품, 엔터테인먼트 등으로 다양하게 시장을 넓혀 갔다. 그러나 테마상가의 경우 하나의 주제에 집중돼 있어 유사업종끼리 경쟁이 심하고 실물경기에 민감하게 반응하는 단점이 있다. 또한 일반상가에 비해 리스크가 높은 편이다.
최근 분양 중인 테마상가로는 은평뉴타운에 위치한 교육형 학원테마상가 '드림스퀘어-EDU'가 있다. 영유아부터 고등학교 과정까지 모든 교육시스템을 한 곳에서 제공한다는 콘셉트다. 단과학원·입시학원·전문어학원·미용학원·요리학원·기술학원·영어유치원·독서실·유학원 등 토털 에듀서비스가 모두 제공된다. 상가 1·2층에는 생활편의시설이 들어서고 5∼9층은 학원으로만 구성된다.
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