부동산투자, 이젠 '똑똑한 한 놈'만 잡는다

#. 모 기업에 다니는 이민우 부장(46·가명)은 중·고등학교에 다니는 두 딸을 둔 가장이다. 그는 요즘 고민이 많다. 현재 82㎡(24평) 아파트에 거주하고 있지만 점점 커가는 자녀들을 생각하면 좀 더 넓은 곳으로 옮기고 싶다. 하지만 앞으로 자녀에게 들어갈 학비와 결혼자금, 그리고 자신의 노후자금을 고려하면 가격이 많이 떨어진 아파트나 수익형부동산을 매입해 재테크를 하는 것이 나을 것 같기도 하다.
우리나라의 많은 가장들이 이씨와 같은 고민을 하고 있다. 경제적 여유가 있든 없든 불확실한 경제상황과 미래를 생각하면 당연한 고민이다. 더욱이 요즘처럼 부동산시장이 장기간 침체를 겪는 상황에서는 더할 수밖에 없다. 미래를 생각해 부동산 투자를 하자니 부동산시장이 불안하고 정부정책도 미덥지 못하다.

하지만 중요한 것은 우리나라에서 '부동산=투자'의 개념이 많이 무뎌졌다는 것이다. 특히 정부가 지난 2월 발표한 임대차 선진화방안의 여파로 부동산시장에서 투자의 시야가 더 좁아진 것만은 분명하다.


◇'부동산=투자' 인식을 바꿔야

전국의 2주택 보유자는 115만4000명(추정치)이다. 이들이 남는 한채의 집을 세놓는다면 이들 중 일부는 전세금(월세보증금 포함)에 대해서도 소득세를 내야 한다. 보증금에 대한 소득세 부과대상이 3주택자에서 2주택자로 확대됐기 때문이다. 따라서 그동안 보증금 세금을 신경 쓰지 않던 2주택 소유자들의 한숨이 깊어졌다.

기준도 다소 복잡하다. 2주택 보유자 중 '85㎡ 이하+기준시가 3억원 이하' 요건을 충족하는 집을 한채라도 보유하면 세금을 내지 않아도 된다. 예컨대 서울 강남의 10억원짜리 대형아파트를 세 주고 지방의 2억5000만원짜리 소형아파트에서 살고 있다면 걱정하지 않아도 된다. 하지만 실제로는 여기에 해당하지 않는 이들이 대부분이다.


이외에 부동산 재테크로 최근까지 각광받은 도시형생활주택과 오피스텔 투자도 조심해야 한다. 도시형생활주택과 오피스텔 투자의 경우 워낙 공급이 많다보니 미처 소화하지 못한 물량이 부지기수다. 국토교통부에 따르면 최근 도시형생활주택의 미입주율은 30%에 육박한다. 임차인을 구하지 못한 도시형생활주택의 일부는 완공 전 매각되는 경우도 있고, 분양을 끝내지 못해 사업이 지지부진한 곳도 많다.

◇공실률 늘고 수익률 하락 '불 보듯'

상황이 이렇다보니 평균 6~7%를 자랑했던 도시형생활주택의 수익률은 어느새 4~5% 수준까지 내려왔다. 문제는 앞으로도 공급될 물량이 만만찮다는 점이다. 부동산114 조사에 따르면 올해 새롭게 나오는 도시형생활주택 입주물량은 최소 8만가구다. 인허가에서 준공까지 불과 6개월∼1년 밖에 걸리지 않는 점을 감안하면 2011년 인허가 물량 대부분과 지난해 물량 일부가 올해 모조리 쏟아질 전망이다.

수요는 한정된 반면 공급은 더 늘게 돼 공실률이 오르고 수익률은 내려갈 수밖에 없다는 것이 업계 종사자들의 공통된 시각이다. 시장이 이렇다보니 부동산전문가들도 당분간은 투자목적의 부동산 매입에 주의할 필요가 있다고 조언한다.

한 부동산전문가는 "이제는 부동산도 투자가 아닌 실거주 개념으로 패러다임이 변했다"며 "투자를 통한 2주택을 보유하는 것보다는 몇십년 동안 자신이 거주할 곳으로 평형대를 옮겨 안정적인 삶을 사는 것이 더 좋다"고 조언했다.