LH, 고객 맞춤형 ‘토지 분석시스템’ 개발

한국토지주택공사(LH)는 고객의 입장에서 LH 매각토지의 사업성을 분석하는 시스템을 개발 완료하고 향후 판매전략 수립에 적극 활용할 방침이다. 공급자 중심이 아닌 수요자를 우선하는 CEO의 의지를 반영한 것으로 앞으로 보다 고객 지향적인 토지 공급이 가능할 것으로 기대를 모으고 있다.

'수요맞춤형 사업수익모델+α'라고 이름 지어진 이 모델은 수요선도 효과가 크고 유형화가 쉬운 LH 공동주택용지와 상업용지를 우선 분석 대상으로 한다.
사실상 대부분의 건설업체와 디벨로퍼들은 각기 고유의 사업성 분석 툴과 개발방식을 보유하고 있다. 하지만 이번 모델은 LH가 보유중인 전국의 다양한 토지에 대해 LH가 우선적으로 수지분석 후 자료를 제공함으로써 수요자가 보다 손쉽고 경제적으로 투자판단을 할 수 있도록 도움을 주는 데 그 목적이 있다.

LH는 모델의 객관성을 최대한 담보하기 위해 글로벌 컨설팅 및 회계법인·건설업체·신탁사·설계사무소의 협조를 통해 가장 표준이 될 수 있고 신뢰성 있는 모델을 개발하는 데에도 주력했다.


공동주택용지의 경우 단지 내 상가까지 수지분석 대상에 포함했으며 필지조건(면적·용적률·건폐율)을 입력 후에 분양조건에 평형·세대수를 조정해 허용 용적률의 최대 조합을 찾을 수 있게끔 설계했다.

또한 인근의 주변시세를 참고해 아파트 평형별 최적 분양가를 도출하고 약 31개의 투자비 항목을 표준화시켜 누구든 쉽게 활용할 수 있도록 했다.

아울러 대표성 있는 공동주택용지 및 상업용지 각 2필지에 대해서는 가설계를 통해 관리사무소·경비실·주차장 등 부대시설 규모 및 지상, 지하의 적정 주차대수를 산정해 지구단위계획에 근거한 최적의 단지배치(공동주택지), 건물배치(상업용지)를 제시했다.


또한 수요자 및 지역 사정 등에 따라 변동가능성이 있는 건축공사비·토지가격·분양률·분양가격에 대해서는 민감도 분석을 통해 보다 실효성 있는 결과가 도출될 수 있도록 했다.

추후 대중성이 강한 근린생활시설용지, 단독(점포)주택용지 등에 대해서도 사업수익모델 개발에 착수하여 전국의 LH 판매현장에 모델을 전파하고 지구별 판매담당자가 직접 고객의 입장에서 사업 수지분석 서비스를 제공할 예정이다.

또한 자체 사업 분석 툴을 보유하고 있지 않은 민간 수요자가 수익모델을 직접 활용하여 LH 토지에 대한 투자 손익 분석을 할 수 있도록 수익모델을 LH 홈페이지에 상시 게시해 고객 편의도 도모할 예정이다.

LH는 금년 상반기에 공동주택용지 77필지, 5조원을 판매했고 이는 2013년 상반기에 비하여 두배 가량 증가한 수치이나, 여전히 전국적으로 180여필지의 공동주택용지와 다수의 상업용지를 보유하고 있다.

이에 미매각 토지의 원인 및 고객 입장에서의 수익률·수익시점 등을 파악해 판매 전략에 활용하고, 고객의 의견(α)을 수렴해 사업수지 분석결과 수익률이 손실인 토지에 대해서는 가격전략·대금회수 조건 완화·토지리폼 등 현장여건에 맞는 시장성 있는 토지로 개발할 예정이다.

한편 LH는 최초로 개발 시도하는 '수요맞춤형 사업수익모델+α'를 공동주택용지 및 상업용지에 직접 적용해 오는 27일 오후 2시 LH 본사 정자사옥 4층 연수실에서 개최하는 투자설명회 시 최초 공개 할 예정이다.