[커버스토리] '로또 모기지'를 아시나요

정부가 부동산시장 활성화를 위해 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 규제를 기존 60%에서 70%로 확대하는 등 금융규제 완화정책을 펼치면서 내 집 마련을 두고 고민하는 사람이 조금씩 늘고 있다.

현명한 내 집 마련의 첫걸음은 최저금리로 대출을 받는 것이다. 한국은행이 기준금리를 인하해 초저금리 시대에 접어들었다지만 수억원대의 대출을 받는다면 매달 지출해야 할 이자와 원금을 갚느라 가계살림이 쪼그라들 수 있다. 내 집 마련을 고민하는 사람들을 위한 저금리 대출전략을 알아봤다.

 

　
◆ 수익공유형모기지 금리 연 1.5%대… '로또 모기지'
"경기도 안성에 있는 아파트를 생애 최초로 구입하려고 합니다. 부부합산 연봉 5000만원이며 아파트 매매가는 3억원입니다. 이 중 1억6000만원을 대출받으려고 하는데 어떤 상품이 좋을까요?"


신혼부부 혹은 사회초년생들이 내 집 마련을 목표로 한다면 누구나 던질 수 있는 질문이다. 이 부부의 경우 크게 세가지 상품을 고려해볼 수 있다. 수익공유형모기지와 적격대출, 내 집 마련 디딤돌대출상품이다.

앞으로 집을 다시 팔 때 현 시세보다 오름세가 10~20% 미만일 것으로 전망된다면 수익공유형모기지를, 20% 이상 오를 것으로 예상된다면 적격대출 혹은 내 집 마련 디딤돌대출을 선택하는 게 유리하다. 만약 구입할 아파트가격이 떨어질 가능성이 크다면 손익공유형모기지가 유리한데 대출비중이 매매가의 40% 이내만 가능하다는 점에 유의해야 한다.

수익·손익공유형모기지는 주택을 팔아 생기는 시세차익 또는 손실에 대해 주택기금과 수익 및 손익을 공유하는 상품이다. 상품은 우리은행에서만 판매한다.


이 중 수익공유형모기지는 연 이자가 1.5%(고정금리)에 불과해 '로또 모기지'상품으로 통한다. 일반 주택담보대출 금리가 연 3%대 초중반에 머무는 점을 감안하면 이자를 절반 가까이 줄일 수 있다.

예컨대 수익공유형모기지 상품으로 1억원의 대출을 20년 상환으로 받을 경우 상환기간 동안 내야 할 이자는 1581만898원이다. 그러나 같은 기간으로 일반시중은행에서 취급하는 주택담보대출을 연 3.5%로 받았다면 총 내야 할 이자는 3919만332원으로 2배 이상 올라간다.

저금리 상품이라는 메리트가 있지만 유의해야 할 점도 있다. 3년 이내 및 5년 이내 조기상환할 경우 각각 연 1.8%, 연 0.9%의 추가수수료를 부담해야 한다. 따라서 3년 이내 조기상환하는 경우 최대 연 3.4%의 이자를 내야하는 셈이다.

집을 매매할 때 시세차익도 국민주택기금과 공유한다. 매입자가 아파트매매를 통한 이익금 67%를, 주택기금이 33%를 가져간다. 예컨대 1억원의 매매차익을 올렸다면 매매자가 6700만원을, 국민주택기금은 3300만원을 가져가는 방식이다.

◆ 적격대출 부대조건 없고 연 3.3% 초저금리 적용
아파트가격의 시세차익을 노리면서 저금리 대출상품을 받고 싶다면 최근 은행권에서 큰 인기를 끌고 있는 금리조정형 적격대출상품을 알아보자.

부대조건 없이 대출자격만 되면 누구나 받을 수 있고 금리도 시중은행에서 판매하는 주택담보대출보다 상대적으로 저렴하다. 우리은행을 예로 들면 주택담보대출(5년 고정)은 평균 연 3.5% 수준인데 이 상품은 연 3.3%(8월28일 기준)다. 금리는 은행마다 차이가 있지만 연 3.3~3.51%를 적용한다.

대출기간 첫 5년간 현행 적격대출 기본형보다 금리가 약 0.5%포인트 낮고 5년 이후에는 주택금융공사가 판매하는 u-보금자리론(10년 만기) 금리보다 0.1%포인트 낮게 책정됐다.

특히 부부합산 연봉이 4000만원을 넘을 경우 내 집 마련 디딤돌대출보다 유리한 금리를 적용받을 수 있다. 대출은 6억원 이하 주택에 최대 4억원까지 가능하며 만기는 10년 이상으로 2주택자도 대출신청이 가능하다.

특히 이 상품은 최근 40일 만에 판매실적 1조원을 돌파하는 등 큰 인기를 얻고 있다. 다만 9월에는 기존금리보다 0.17~0.27%포인트 인상될 예정이어서 대출 계획이 있다면 서두르는 것이 좋다.

◆ 디딤돌대출 연 2.8%… 연소득 6000만 이하 무주택자
디딤돌대출은 부부합산 연소득 6000만원(생애 최초 구입 시 7000만원) 이하 무주택자에게 최대 2억원까지 주택 구입비를 빌려주는 상품이다.

특히 3개월 이내에 집을 팔 예정인 처분조건부 1주택자도 2015년까지 한시적으로 디딤돌대출을 받을 수 있다. 다만 보유한 집의 크기가 전용 85㎡ 이하, 집값이 4억원 미만(처분 매매계약서상 가격 또는 공시가격)인 경우에만 신청이 가능하다. 또 구입하려는 주택도 시가 6억원 이하, 전용 85㎡(수도권을 제외한 읍·면지역은 전용 100㎡) 이하여야 한다.

금리는 5년 만기 변동금리상품과 대출기간, 소득에 따라 연 2.8~3.6%인 고정금리상품 중 선택이 가능하다. 다만 부부합산 소득 4000만원 이하인 경우에만 최저금리혜택을 누릴 수 있다. 소득이 4000만원 이상인 경우에는 개인에 따라 최고금리인 연 3.6%의 금리가 적용될 수 있다. 
 
☞ 본 기사는 <머니위크>(www.moneyweek.co.kr) 추석합본호(제347호·제348호)에 실린 기사입니다.