[경매낙찰가&실거래가] 1.8억에 낙찰된 상가, 또 없나요?

지난 12월24일, 경기도 고양시 행신동 소재의 상가물건이 경매법원에 나와 1억8700만원에 낙찰됐다.

과연 이 낙찰가는 주변 시세에 비해 저렴한 걸까 아니면 비싼 것일까. 정대홍 부동산태인 팀장과 함께 물건을 살펴봤다.


일단 해당 물건은 전체 상가건물이 아닌 구분 등기된 1개 호실이 그 대상이다. 감정평가 당시 미용실로 운영 중이었다. 미용실이라는 업종 자체가 어느 정도 주거지역과의 접근성이 보장돼야 창업 가능한 업종임을 감안할 때 입지가 나쁘진 않아 보인다는 게 정 팀장의 설명이다.

아울러 상가 대다수 점포의 영업상황이 활발한 상태다. 1층에는 여러 업종의 판매시설이 활발하게 영업 중이었고, 임대가 쉽지 않은 4·5층도 각각 전시장과 고시원이 각각 입점해 있는 것으로 확인됐다.

입지여건도 나쁘지 않아 보인다. 본 건 양 측면에 대규모 아파트 단지가 들어서 있고 초등학교에서도 멀지 않으며 인근에는 전철역까지 위치하고 있다.

정 팀장은 "최근 부침을 겪고 있는 일산 지역의 아파트 상가들을 생각해보면 이 물건은 끊임없이 임차인 수급이 가능한 우량물건이라고 판단된다"고 말했다.

◆'낙찰가'와 '실거래가' 비교분석

이제 낙찰가와 실거래가를 비교분석 해 볼 차례. 본 건의 낙찰가는 감정가 2억1000만원의 89% 수준인 1억8700만원이다.

일단 12월말 기준 수도권 소재 근린상가 낙찰가율이 69.8%임을 감안할 때 평균보다는 높은 낙찰가율을 기록한 것으로 보인다. 하지만 해당 물건에 모두 13명이 입찰했고 2위 응찰가도 1억7698만원으로 꽤 높은 수준이었던 만큼 좀더 세부적인 분석이 필요한 상황이다.

부동산태인이 본 건의 인근에 위치한 1층 근린상가의 실제 매매사례를 조사한 결과(표), 총 5건의 사례 중 3건(A·D·E)이 이번 낙찰건과 유사도가 높았다. 3개 사례 모두 낙찰건과 1㎞ 이내 위치하는 1층 소재 근린상가 물건이며, 특히 E사례는 본 건과 200m 거리에 위치한다.
이에 따라 해당 물건의 가격을 살펴봤을 때 낙찰건은 A사례 보다 저렴하지만 D, E사례 보다는 약간 비싼 것으로 나타났다.

특히 낙찰건은 아파트 단지에서 인근 상권으로 이어지는 초입에 자리하고 있어 다른 사례들에 비해서도 입지여건이 뛰어나다는 평가다.

아울러 현재 해당 물건의 임차인은 월세로 44만원을 지불하고 있는 것으로 조사됐다. 이는 연 500만원 이상의 현금이 낙찰자의 통장에 들어온다는 것을 의미하며 이를 수익률로 환산하면 약 3% 수준이다. 보증금과 대출액을 감안하면 수익률은 더욱 상승할 수 있다는 게 정 팀장의 설명이다.

정 팀장은 "단순히 계산해도 은행 금리보다 높은 수익이 발생하는 이 같은 물건은 경쟁이 불가피하다"며 "실제 매매사례를 통해 적절한 입찰가를 산정하는 게 무엇보다 중요하다"고 조언했다.