“법정지상권 보장? 사해행위, 가등기 관련 쟁점 알아둬야”-법무법인 진솔 강민구 대표변호사

토지와 별도로 인정되는 법정지상권, 혼동되는 사례 많아
부동산 권리보호 위해 사해행위, 가등기 등 다양한 쟁점 숙지 필요해

법정지상권은 저당권 설정 당시 동일인의 소유에 속하던 토지와 건물이 경매로 인해 각각의 소유자가 달라졌을 때 건물의 소유자를 위해 발생하는 권리이다. 일례로 대지의 소유자가 대지와 그 지상에 신축 중인 기초공사 및 옹벽공사만 이루어진 상태의 지상구조물을 매도한 사례가 있었다. 당시 매수인이 대지에만 소유권이전등기를 하고 근저당권을 설정하고 건물신축공사를 계속해 그 후 완공상태에 이르러 다시 매도하였다.


법무법인 진솔의 강민구 대표변호사는 “위 사례에서 매수인이 인도받아 점유하면서 대지에는 소유권이전등기를 마쳤으나 건물은 준공허가를 받지 못해 미등기상태로 남아있었는데 이후 경매가 실행, 낙찰자가 건물철거소송을 청구했으나 기각돼 법정지상권이 인정됐다”며 “즉 건물이 비록 미등기라도 경매낙찰자가 매각대금을 낼 때까지 최소한 사회통념상 건물로서의 외관, 즉 기둥과 지붕, 주벽 등을 갖추고 있으면 그 건물에 대해 법정지상권이 인정되는 것(대법원 2004. 2. 13. 선고 2003다29043 판결)”이라고 설명했다.

이처럼 경매를 통해 건물의 소유자가 달라진 경우는 다양하게 발생할 수 있다. 그중에서도 사해행위로 인한 매매 취소로 소유권 변동이 달라진 경우에도 법정지상권에 대한 혼동이 야기된다.

사해행위 인한 매매취소, 등기 말소 돼도 소유자 변동 없어


또 다른 사례로 법원의 부동산경매절차를 통하여 A건물에 대하여 경락받아 경락대금을 납부하고 소유권을 취득한 강씨. 그가 취득한 A건물은 정씨가 김씨에게 2010년경에 토지와 함께 건물을 양도하였으나 2011년경 건물의 양도행위가 법원에서 사해행위를 이유로 매매계약이 취소되어 이전등기가 말소된바 있다. 그런데 김씨는 강씨가 소유한 A건물은 자신의 토지 위에 건물지상권 없이 불법하게 세워진 건물이라며 철거해줄 것을 요구해 왔다.

강민구 변호사는 “사례의 경우 토지와 건물을 양도 받은 김씨 소유의 건물이 사해행위로 매매계약이 취소되고 소유권이전등기가 말소되었다고 하더라도 사해행위취소의 상대적 효력 때문에 토지와 건물의 소유자가 달라지지는 않는다.”며 “그 결과 압류의 효력이 발생할 당시까지도 김씨가 토지와 건물을 모두 소유하고 있었다고 보아야 하므로 강씨는 강제 경매절차에서 A건물을 경락받아 경락대금을 납부함으로써 관습상의 법정지상권을 취득한 것으로 해석할 수 있다”고 조언했다.(대법원 2014. 12. 24. 선고 2012다73158 판결 참조)

소유권이전등기청구권보전 위한 가등기, 경우 따라 사해행위 해당할 수 있어

채권자취소권의 대상이 되는 사해행위는 채무자의 총재산에 감소를 초래함으로써 채권자를 해하는 채무자의 재산적 법률행위에 해당한다. 보통 부동산 관련 사해행위가 많이 행해지며 또 다른 예로는 소유권이전등기청구권보전을 위한 ‘가등기’도 사해행위가 될 수 있다. 소유권이전등기청구권보전을 위한 가등기가 사해행위로서 이루어진 경우에 대해 판례는 “소유권이전등기청구권보전을 위한 가등기가 사해행위로서 이루어진 경우 그 매매예약을 취소하고 원상회복으로서 가등기를 말소하면 족하다”고 판시하고 있다.(대법원 2001. 6. 12. 선고 99다20612 판결)

법정지상권 유지 위해서는 가등기, 조세채권 등 다양한 쟁점 미리 살펴야

한편, 법정지상권을 온전히 유지하기 위해서는 가등기와 대립하는 조세채권에 대해 알아두어야 한다. 가등기를 완료한 경우라 해도 국세 체납으로 인한 압류등기가 발동될 수 있기 때문이다. 채무불이행을 정지조건으로 하는 대물변제의 예약에 기하여 권리이전청구권의 보전을 위한 가등기, 기타 이와 유사한 담보목적으로 된 가등기가 되어 있는 재산을 압류하는 경우에 가등기 설정에 대한 시기를 따져봐야 한다.

강민구 변호사는 “국세기본법 제35조 제2항에 의하면, 가등기에 기한 본등기가 압류 후에 행하여진 때에는 그 가등기의 권리자는 그 재산에 대한 체납처분에 대하여 그 가등기에 기한 권리를 주장할 수 없다”며 “다만, 국세 또는 가산금(그 재산에 대하여 부과된 당해세와 가산금을 제외)의 법정기일 전에 가등기된 재산에 대하여는 권리가 유지될 수 있다”고 전했다.
또한 가등기 목적에 따라 국세압류등기의 효력이 달라진다. 국세 압류등기 이전에 소유권이전청구권 보전의 가등기가 경료 되고 그 후 본등기가 이루어진 경우를 살펴보자. 그 가등기가 매매예약에 기한 순위 보전의 가등기라면 그 이후에 경료된 압류등기는 효력을 상실, 말소가 이루어져야 한다. 하지만 그 가등기가 채무담보를 위한 가등기 즉 담보가등기라면 그 후 본등기가 경료 되더라도 가등기는 담보적 효력을 갖는데 그치므로 압류등기는 여전히 유효하므로 말소될 수 없다. 즉, 법정지상권 등 다양한 부동산 권리를 정상적으로 유지하기 위해서는 가등기, 조세채권 등 발생할 수 있는 다양한 쟁점에 대해 부동산전문 변호사와 사전에 상의해볼 필요가 있다.

◇ 강민구 변호사 약력

고려대학교 법학과 졸업
미국 노스웨스턴 로스쿨 (LL.M) 졸업
사법시험합격(제31회)
사법연수원 수료(제21기)
법무법인 태평양 소속 기업담당 변호사
부산지방검찰청 동부지청 검사
수원지방검찰청 여주지청 검사
서울중앙지방검찰청 특수부 검사
미국 듀크대학교 로스쿨 Visiting Scholar
법무부장관 최우수검사 표창
울산지방검찰청 특수부 검사
수원 지방검찰청 안산지청 특수부 검사
K&P 법률사무소 대표변호사
Wagners Law Firm 캐나다 근무
미국 뉴욕주 변호사 시험 합격
법무법인 이지스 대표변호사
서울시 건설업청문주재자 선정
분당경찰서 경우회 자문변호사
예스폼 법률서식 감수 변호사
현재) 대한변호사협회 전문분야등록 (부동산. 형사법 )
법무법인 진솔 대표변호사