[토요부동산] 이상한 오피스 시장

최근 경기 침체 장기화와 대기업 지방 이전 등으로 서울 도심에 불 꺼진 오피스가 늘면서 공실률이 최근 9년 동안 최대치로 치솟았다. 자연히 임대료는 떨어져야 하지만 도리어 상승추세다. 이는 하락하는 매맷값을 떠받치려 임대료를 억지로 올리는 소유주들의 ‘꼼수’ 탓이다. 
6일 업계에 따르면 2008년 국제 금융위기 이후 오피스 시장이 상대적으로 호황을 보이자 빌딩 건축이 한꺼번에 몰리면서 최근 과잉공급 현상이 나타났다. 서울 내에서도 여의도 오피스 시장 상황이 가장 좋지 않다. 애초 동북아 금융허브로 육성하겠다는 원대한 계획이 무색할 정도다.

실제로 종합부동산자산관리업체 젠스타에 따르면 지난달 여의도권 공실률은 8.9%로 서울 도심권 8.5%, 강남권 8.1%, 서울기타 7.8% 등 다른 지역의 수치를 웃돌았다. 서울 평균 공실률은 지난 2007년만 해도 1.2%이었으나 2009년 4.1%까지 뛰어오른 뒤 매년 상승하는 추세다.


이처럼 해마다 치솟는 공실률에도 서울 오피스 평균 임대료는 떨어지지 않고 오히려 오름세를 이어갔다. 특히 여의도 오피스의 환산임대료(보증금과 월세로 구분된 임대가를 면적 대비 연간 보증금 임대료로 변환 계산한 임대가)의 상승폭이 두드러졌다.

부동산114에 따르면 올해 1분기 여의도권 환산임대료는 3.3㎡당 평균 9만7381원으로 전 분기보다 약 7% 상승했다. 도심권(12만8072원)과 강남권(11만2402원), ETC권역(7만9715원)이 소폭 오르거나 보합세인 것과 대조를 이룬다.

전문가들은 이에 대해 어디까지나 명목임대료일 뿐이지 실질임대료는 훨씬 낮은 수준으로 진단했다. 이는 임대료 하락으로 매맷값이 떨어질 것을 우려한 빌딩주들이 임대차 계약 시 일정 기간의 무상임대를 제공하는 일명 '렌트프리' 방식으로 하락하는 임대료를 억지로 붙잡아 두는 업계 관행의 영향이다.


예를 들어 렌트프리를 적용 연간 2~3개월의 임대료를 받는다면 3.3㎡당 월 10만원의 임대료를 받는다면 실제 임대료는 평균 8만원 수준이지만 매맷값을 책정할 때는 명목 임대료인 10만원의 가치로 평가받을 수 있는 것이다.

일부 전문가는 당장 여의도 오피스 프라임급 빌딩의 공실률을 낮추기 위해서는 뾰족한 대안이 없어 여의도 오피스 평균 임대료인 3.3㎡당 6만~7만원 선까지 낮출 필요가 있다고 지적했다.

업계 한 관계자는 "서울 오피스 수요는 한정적인 상황에서 공급은 늘고 경기가 어렵다보니 최근 임대료가 저렴한 쪽으로 움직이고 있다"며 "수요를 끌어오기 위해 임대료를 현실화하는 방안이 가장 효과적일 것"이라고 말했다.