최근 부동산 임대차 계약 상 피담보채무 상당액은 임대차 관계 종료 후 부동산이 반환될 때 별도의 의사표시가 없더라도 당연히 보증금에서 공제되며, 연체차임에 대한 지연손해금의 소멸 시기는 임대차 계약의 해지 시가 아니라 부동산이 반환되는 때라는 판결(선고20XX다39XXX)이 나왔다.

A는 춘천시에 위치한 X 상가를 임대하면서 B와 매월 26일에 차임을 선불로 지급하도록 하는 임대차 계약을 2년 간 체결했다. 2년 후 임대차계약 해지의 효력이 발생하는 2006년 7월 27일, A는 X 상가 인도의무를, B는 연체 차임 등을 공제한 나머지 보증금 반환의무를 부담하게 되었다.

그러나 A는 X 상가를 반환하지 않다가 2008년 2월 27일 X 상가를 반환했고 B는 2006년 7월 27부터 2008년 2월 27일까지의 연체 차임 등에 대한 지연손해금을 공제한 보증금 잔액을 반환하면서 해당 기간 동안 A에 대해 부당이득금 및 그에 대한 지연손해금을 청구했다.


A는 2006년 7월 27일 이후 상가 인도의무와 보증금 반환의무는 동시이행관계에 있게 되고, 보증금에서 연체 차임을 공제하고도 잔액이 남아 있으므로 2006년 7월 27일 이후 더 이상 연체 차임 등에 대한 지연손해금은 발생하지 않는다고 주장했다.

부동산 임대차 보증금의 법적성질 및 지연손해금의 발생종기

이에 법원은 "A는 임대차계약이 해지된 때로부터 X 상가 반환일인 2008년 2월 20일까지 발생한 연체차임에 대한 지연손해금을 지급한 의무가 있다"고 하면서 "연체차임에 대한 지연손해금의 발생종기는 다른 특별한 사정이 없는 한 임대차계약의 해지 시가 아니라 목적물이 반환되는 때"라고 판단했다.
이러한 판결에 대해 용응규 변호사는 "부동산 임대차에 있어서 수수된 보증금은 차임채무, 목적물의 멸실․훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 부동산 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다"고 설명했다.
또한 "보증금에 의하여 담보되는 채권에는 연체차임 및 그에 대한 지연손해금도 포함된다고 할 것이다" 며 "차임지금채무는 그 지급에 확정된 기일이 있는 경우, 그 지급기일 익일부터 지체책임이 발생하고 보증금에서 공제되었을 때 비로소 그 채무 및 지체책임이 소멸된다"고 덧붙였다.

부동산 임대차 해지 후 임대․차인 의무의 '동시이행관계' 여부

일각에서는 임대차 계약 해지 후 X 상가에 대한 A의 부당이득금 및 그에 대한 지연손해금에 대해, 부동산 인도의무와 보증금 반환의무가 동시이행관계에 있고, 보증금에서 연체 차임 등을 공제하고도 잔액이 남아 있었다면 임대차 계약이 종료된 후에는 더 이상 지연손해금이 발생하지 않는다고 주장하고 있다.

그러나 이에 대해 용응규 변호사는 “연체차임에 대한 지연손해금의 발생종기는 다른 특별한 사정이 없는 한 임대차계약의 해지 시가 아니라 목적물이 반환되는 때”라면서 “이 사건의 경우 A는 다른 특별한 사정이 없는 한 B에게 2006년 7월 27일부터 상가를 반환한 2008년 2월 27일까지 발생한 연체차임에 대한 지연손해금을 지급해야 한다”고 설명했다.


끝으로 "부동산 임대차에 있어서는 계약이 유지되는 동안은 물론이고 해지 이후 발생하는 권리‧의무 관계의 법리해석이 매우 중요하다"면서 "부동산 임대차 분쟁이 생겼을 때 이러한 법리를 오인해 예기치 않은 손해를 입는 일이 없도록 전문지식과 풍부한 경험을 갖춘 부동산 전문변호인의 도움이 필수적"이라 조언했다.

<도움말: 법무법인 민 용응규 변호사, www.lawmin.net, 02-6250-0131, 062-233-7900>

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