주택산업연구원 "미분양 줄이려면 분양가 낮춰야"

올해 주택시장이 내달 주택담보대출 규제 강화와 지난해 공급과잉 우려, 미국의 금리 인상 등 악재로 침체가 예상됨에 따라 건설사들이 분양가를 소비자들이 부담할 수 있을 정도로 낮춰야 한다는 연구결과가 나왔다. 

주택산업연구원(주산연)은 '분양가격 수준 점검-서울지역 분양아파트를 대상으로'에서 최근 가계부채관리와 금리 인상 우려로 시장관망세가 지속하는 상황에서 미분양 위험을 줄이기 위해서는 건설사들이 소비자가 부담 가능한 적정 분양가를 책정해야 한다고 27일 밝혔다.
주산연은 지난 2008년부터 2015년까지 서울에서 분양한 349개 단지 중 235개 단지를 분석한 결과 건설사가 책정한 분양가는 해당 동의 기존 재고 아파트 평균가의 123% (111%~131%) 수준인 것으로 조사됐다.

지난해 상반기는 2014년의 분양 호조세를 이어 2008년 이후 최고치인 134%였으나 하반기 시장 위험요인 가시화로 분양가격 수준은 상반기 대비 10%p 하락한 124%로 분양가 조정이 뚜렷했다.


또한 청약경쟁률 1순위 마감 단지들은 해당 동 재고 아파트 평균가 대비 분양가 비율인 '소비자가 부담 가능한 심리적 한계선'의 평균은 118%로 집계됐다. 이 비율은 2008(116%), 2009(123%), 2010(103%), 2011(121%), 2012(117%), 2013(110%), 2014(126%), 2015 상반기(131%), 하반기(122%)로 상반기 이후 -9%p 하향 조정됐다.

건설사가 책정한 평균 분양가(123%)와 부담 가능한 심리적 한계선(118%)의 차이인 -5%p가 분양시장 내에서의 가격경쟁력인 셈이다. 소비자에게 '부담스러운 심리적 한계선'은 평균 129%로 다른 단지와 차별적인 기대요인이 없는 경우 미분양이 발생했다.

실제로 분양 성공단지와 미분양단지의 분양가를 비교해보면 2008년 116%·138%, 2009년 123%·128%, 2010년 103%·117%, 2011년 121%·128%, 2012년 117%·123%, 2013년 110%·125%, 2014년 126%·129%, 2015년 상반기 131%·141%, 2015년 하반기 122%·148%로 각각 그 차이가 큰 것을 알 수 있다.
지난해 하반기 가계부채관리와 미국금리 인상 등에 따라 올해 주택시장이 불투명해지면서 소비자가 적정 가격에 주택을 구매할 수 있도록 건설사들이 탄력적인 가격을 조정하면 미분양 우려를 일정부분 완화할 수 있을 것이라는 게 주산연의 판단이다.

김지은 주산연 책임연구원은 "수도권 지역의 매맷값 변동률은 2013년 4분기부터 상승세로 전환되면서 2008년 금융위기 당시 '착한분양가' 전략이 점차 사라지기 시작했고 특히 지난해 4월 청약규제 완화로 분양가도 점차 상승하는 양상이 지속됐다"고 말했다.


김 책임연구원은 이어 "최근 공급과잉 우려와 분양가 상승으로 인한 미분양 증가가 현실화 되지 않기 위해서는 1차적으로 소비자가 부담가능한 심리적 한계선을 넘지 않는 적정 분양가 책정을 통해 시장의 건전성과 지속성을 확보할 수 있도록 해야 한다"고 지적했다.