8·2 부동산대책에 시장 움찔… 투기과열지구 피한 무풍지대 주목

문재인 정부가 과열된 부동산시장 안정화를 위해 다시 한 번 칼을 빼 들었다. 지난 6·19 부동산대책 발표 이후 한 달 보름 만에 더 강력한 부동산대책을 발표하며 시장 진화에 고심한 모습이다.
3일 업계에 따르면 ‘실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안’으로 발표된 8·2 부동산대책은 서민 주거안정과 실수요자 보호를 최우선으로 한 정책으로 추진될 전망이다.

특히 부동산시장이 과열됐다고 판단된 곳은 투기과열지구와 투기지역으로 지정해 강력한 규제에 들어갔다. 서울시 전역과 과천시, 세종시가 투기과열지구와 투기지역으로 선정되며 규제 칼날과 마주했다.


투기과열지구와 투기지역 선정뿐만 아니라 이번 대책에는 실수요자 중심의 금융규제도 포함됐다. 전문가들은 시장에 가장 큰 영향을 끼칠 규제로 다주택자에 대한 금융규제 강화를 꼽았다.

투기지역 내에서는 주택담보대출이 인당 1건에서 세대 당 1건으로 조건이 강화되는 것. 또 현재 조정대상지역에서 60%와 50%로 정해져 있는 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)을 투기과열지구와 투기지역에서 최대 30%까지 낮추는 내용을 담고 있어 큰 파장이 예상된다. 또 전국에서 주택도시보증공사(HUG)와 주택금융공사의 중도금 대출 보증을 기준을 1인당 2건에서 세대 당 2건으로 제한해 중도금대출에도 규제를 적용할 방침이다.

금융규제와 더불어 청약요건도 강화될 전망이다. 기존에 조정대상지역에서만 적용되던 재당첨 제한을 전국으로 확대 적용할 예정으로 가점제로 당첨된 대상자는 2년간 가점적용을 받을 수 없다. 또 민영주택 예비입주자 선정 시에도 가점제를 적용한다. 기존 예비당첨자 선발 시 추첨으로 진행되던 것을 가점제로 변경해 무주택 세대의 당첨기회를 확대한다는 방침이다.


지난 11·3 대책과 6·19 대책으로 지정된 조정대상지역보다 강력한 규제를 받는 지역이 등장하면서 규제 적용을 받지 않는 무풍지대로 실수요와 투자수요가 몰릴 것이라는 전망도 나온다. 또 중도금 대출 등 금융규제와 청약요건 강화가 관련규정 및 시행령 개정 후인 9월 이후로 예상되면서 규제 적용 이전에 분양에 나서는 아파트가 반사이익을 얻을 것으로 기대된다.

수도권지역에서는 인천광역시를 비롯해 지난 11·3 대책과 6·19 대책에서 조정대상지역으로 포함되지 않은 곳이 최대 수혜지역이 될 것으로 보인다. 특히 인천은 광역시임에도 지난 세 번의 부동산정책의 영향을 전혀 받지 않으면서 흙 속의 진주로 떠오를 것으로 기대된다.

업계 관계자는 “예상보다 부동산대책의 수위가 강력해 투자목적의 수요가 갈 곳을 잃을 것으로 보인다”며 “규제대상에서 벗어난 지역 중 대출 제한 규정 적용 전인 8월 중 분양하는 단지의 인기가 반사이익을 얻게 될 것”이라고 전망했다.