#김하나씨는 주택 2채 중에서 1채를 처분할 계획이다. 정부의 4·1 부동산정책으로 김 씨는 장기보유특별공제(보유기간이 10년 이상일 경우 최대 이익에 30% 공제)를 받을 수 없어서다. 부모가 자녀에게 주택을 증여한 후 주택 가격이 오르면 자녀는 차익을 얻을 수 있다. 반면 주택을 증여한 후 현금을 양도하면 자녀는 금융자산에 투자해 수익을 얻는 기회를 얻는다. 김 씨는 자녀에게 주택을 증여하는 게 나을까. 양도하는 게 유리할까.
김 씨의 자녀 2명은 성인이다. 현재 세대를 분리해 살고 있으며 지금까지 증여를 받은 적은 없다. 김 씨가 10년 전에 구입한 주택 가격은 3억원에서 현재 시세 7억원으로 올랐다.
6년 후 주택의 가격 변동이 없는 경우를 가정하고 세금을 계산해보자. 김 씨가 주택을 양도하고 현금을 증여할 경우, 세후 연간 3%의 수익률을 올릴 수 있는 금융상품에 투자하는 것을 가정했다.
김 씨가 주택을 양도할 때 예상 양도소득세는 9400만원 정도다. 양도가격 7억원에서 양도소득세를 납부한 후 현금을 증여하면 총 세금이 1억7000만원 정도 발생한다. 현금으로 6년 간 금융자산을 투자할 경우 투자수익률을 포함하면 자녀의 손에 떨어지는 금액은 6억2400만원 정도 예상된다.
반면 김 씨가 주택을 증여하고 6년뒤에 주택을 자녀가 양도할 경우 증여와 취득세는 1억1400만원으로 줄어든다. 증여받은 주택에서 연간 월세까지 고려한다면 6년 뒤 자녀의 손에 떨어지는 금액은 6억5800만원으로 늘어나는 셈이다.
먼저 주택을 증여할지 양도할지 고민될 때는 세금 이외의 것을 고려해야 한다. 실제 주택을 양도하고 현금으로 증여하면 세금부담이 크지만 자녀가 이 자금을 투자해 얻을 수익이 크다면 세금부담을 감수하더라도 양도 후 증여가 유리할 수 있다.
또한 주택을 증여했는데 현재보다 주택 가격이 하락한다면 증여 후 양도가 불리해진다. 반대로 증여한 주택의 가격이 현재보다 더 올라간다면 증여 후 양도가 세금 측면에서 유리해진다. 따라서 임대료 수익이 높은 주택은 자녀에게 증여하는 것이 좋은 전략이다. 당장 부담해야 할 세금을 따지다가 자녀가 얻을 수 있는 미래 수익을 놓칠 수 있다.
결론적으로 주택을 처분할 때는 단순 세금을 비교하기 보다 보유하고 있는 주택의 향후 전망을 전문가와 상의하는 게 바람직하다. 부모가 물려주는 주택이 자녀에게 미래소득을 안겨줄 것이다.
☞ 본 기사는 <머니S> 제524호(2018년 1월24~30일)에 실린 기사입니다.