신규 대출을 알아보는 고객들은 은행 별로 대출 조건을 꼼꼼히 따져야 한다. 각 대출 상품과 신용등급 등에 따라 DSR 적용이 달라져서다.
DSR은 돈을 빌려줄 때 연간 소득 대비 모든 대출 원리금 상환액을 따진다. 기존 주택대출뿐 아니라 마이너스통장 등 신용대출, 자동차할부대출, 카드론 등까지 모두 포함한다. 은행별로 DSR를 적용하는 기준이 다르지만 대체로 고DSR 기준을 100%를 잡고 신용대출은 150%, 담보대출은 200%를 대출 가능 마지노선으로 삼는다.
예를 들어 연봉이 6000만원인 A씨가 마이너스통장에 따른 원금과 이자 합계 450만원을 적용할 경우 DSR 비중은 7.5%가 된다. 주택담보대출의 연간 원리금상환액이 추가로 2000만원 있다고 가정하면 DSR은 40.8%로 훌쩍뛴다. 자동차 할부금액이 연간 1200만원 있다면 모든 대출의 DSR 비중은 81%다. 만약 은행이 DSR 제한을 80%로 잡는다면 A씨는 추가 대출을 받을 수 없다.
DSR은 주담대 이외에 마이너스통장도 포함한다. 마이너스통장은 한도금액을 10년간 나눈 액수를 원금으로 본다. 마이너스통장 한도가 4000만원이라면 1년에 400만원이 DSR 계산에 포함되는 원금이다. 대출한도 4000만원 중 1000만원을 빌려 썼고 금리 5%라면 이자는 50만원이다. 결국 DSR에서 마이너스통장에 따른 원금과 이자 합계 450만원이 원리금 부담액으로 잡힌다.
KB국민은행은 DSR이 100%를 넘으면 고위험 여신군으로 분류해 분기마다 모니터링할 계획이다. 신한은행은 신용대출은 DSR 150% 초과 시, 담보대출은 200% 초과 시 본부에서 별도로 심사한다. 신용대출의 경우 DSR이 150%를 넘으면 KEB하나은행은 신용등급 8등급 이하일 때 우리은행은 4등급 이하일 때 대출을 자동 거절한다. NH농협은행은 고DSR 대상 중 7등급 이하면 정밀심사를 진행한다.
은행권은 앞으로 약 6개월 동안 DSR을 대출 심사 보조 지표로 활용하고 하반기부터 본격적인 관리 지표로 활용할 예정이다. 비은행권은 오는 7월부터 DSR을 시범 도입해 운영한다.
이밖에도 은행은 이날부터 DSR과 함께 임대업이자상환비율(RTI), 소득대비대출비율(LTI)도 시행한다. RTI는 연간 부동산 임대소득을 연간 이자비용으로 나눈 지표, LTI는 자영업자의 영업이익에 근로소득 등을 합산한 총소득과 해당 자영업자가 모든 금융권에서 빌린 가계대출 및 개인사업자 대출을 합친 총부채를 비교하는 지표다.
부동산 임대사업자들이 무리한 대출을 일으켜 부동산을 사거나 가계대출과 개인사업자대출 양쪽으로 자금을 조달하는 행위를 제한하자는 취지다.
은행 관계자는 "지금까지 LTV와 신DTI 규제 등이 주담대를 받기 쉬웠던 아파트를 압박하는 요인이었다면 RTI와 LTI 규제로 상가나 오피스(오피스텔) 등 수익형부동산에서 수익을 내던 투자자들도 대출관리에 타격을 받을 것으로 예상된다"고 말했다.