[고수칼럼] 세 안 놓으면 ‘세폭탄’ 맞는다

정부가 지난해 8월2일 발표한 ‘주택시장 안정화 방안’의 후속대책으로 ‘임대주택 등록 활성화 방안’을 내놨다. 양도소득세와 종합부동산세, 지방세를 강화해 임대주택 등록을 유도하는 것이 골자다. 

올 상반기 많은 다주택자가 임대사업자로 등록했다. 쏟아지는 부동산 규제 속에서 주택임대업자만 유일하게 세금부담을 피할 수 있어서다. 

국세통계 사업자현황에 따르면 지난 3월 말 기준 사업자 수는 741만7244명으로 6만9503명이 부동산임대업자로 나타났다. 부동산임대업자 수가 다른 업종에 비해 빠르게 늘면서 전체 사업자에서 차지하는 비중도 눈에 띄게 커졌다.
지난 3월 기준 전체 사업자에서 차지하는 부동산임대사업자 비중은 2016년 21.7%, 2017년 22.5%로 상승한 데 이어 올해는 23.9%를 기록했다. 사업자 4명 중 1명은 부동산임대업자일 정도다.  


하반기에도 주택임대 수요는 꾸준히 늘어날 전망이다. 올해 달라진 주택임대 규제를 살펴보고 임대사업자 등록 요건과 세제혜택을 챙길 수 있는 방법을 알아보자.

◆올해 달라진 임대주택 규제

정부는 지난해 12월 임대사업자로 등록한 다주택자에게 세제 감면, 건강보험료 인하 등 혜택을 주는 임대주택 등록 활성화 방안을 발표했다.


먼저 양도소득세의 중과 제외요건이 강화됐다. 소득세법과 조세특례제한법에는 양도소득세를 부과하는 규정이 많다. 기존 1세대 3주택 이상의 경우 5년 이상 장기임대주택은 중과 대상에 포함하지 않고(소득세법시행령 제167조의3), 임대주택을 매입한 후 3개월 안에 준공공임대주택으로 등록해 10년 이상 임대하는 경우 임대기간 동안의 양도소득세를 100% 감면(조세특례제한법 제97조의5)했다.

올해는 1세대 2주택 및 3주택 이상의 주택을 보유한 사람이 조정대상지역의 주택을 4월1일 이후 양도할 경우 중과(기본세율에 1세대 2주택은 10%포인트, 1세대 3주택은 20%포인트 가산)하도록 개정됐다. 장기임대주택의 경우 중과대상에서 제외된다.  

여기에서 장기임대주택은 준공공임대주택으로 등록해 8년 이상 임대한 (임대개시일 당시 기준시가 6억원 이하)주택으로 임대 기간을 5년에서 8년으로 연장했다. 지난 3월31일까지 주택임대를 등록할 경우에는 종전과 같이 5년 이상 임대하면 중과 대상에서 제외해준다.

조정대상지역은 서울특별시 전역(25개구), 과천시, 광명시, 성남시, 고양시, 남양주시, 하남시, 화성시(반송동·석우동, 동탄면 금곡리·목리·방교리·산척리·송리·신리·영천리·오산리·장지리·중리·청계리 일원에 지적된 택지개발지구에 한함), 부산 해운대구·연제구·동래구·남구·부산진구·수영구·기장군, 세종시 등이다. 

종합부동산세는 합산배제 대상이 5년에서 8년으로 강화됐다. 소득세법에 따라 주택임대사업자를 등록하거나 민간임대사업자로 등록한 주택은 일정 조건을 충족하는 경우 종합부동산세에서 합산배제한다.

합산배제 기준은 5년 이상 임대하는 주택에서 지난 4월1일부터 준공공임대주택 등으로 등록해 8년 이상 임대하는 주택으로 바뀌었다. 다만 3월31일까지 등록해 임대하는 주택은 종전 규정을 적용해 5년 이상 임대하는 경우 종합부동산세가 합산배제됐다.

반면 소형주택(국민주택 규모 이하, 임대개시일 당시 기준시가 6억원 이하)의 임대사업자는 종합소득세 감면 혜택이 늘었다. 소득세법에 따라 사업자등록이나 임대사업자 등록을 한 경우에는 소형주택을 3호 이상 임대하는 경우 소득세(법인세)의 30%(준공공임대주택의 경우 75%)를 감면했으나 올해부터 1호 이상 임대하는 경우에도 세액 감면해준다.
 
◆하반기 늘어나는 세금 줄이려면

올 하반기에는 강화된 부동산 규제에 따라 양도소득세와 취득세, 재산세 부과 여부가 달라진다. 먼저 양도소득세는 준공공임대주택으로 등록해 8년 이상 임대한 주택에 대해서는 2019년부터 장기보유특별공제 비율이 50%에서 70%로 상향된다.

주택임대소득은 올해까지 과세 유예된 2000만원 이하의 주택임대소득이 2019년부터 정상과세된다. 분리과세 방식으로 선택할 수 있는데 현재 60%의 필요경비가 주택임대를 등록하는 경우 70%, 미등록의 경우 50%로 차등 적용될 예정이다. 2000만원 초과 주택임대소득은 종합소득으로 이미 과세되고 있다.

취득세와 재산세는 임대주택으로 등록한 85㎡ 이하의 공동주택·오피스텔에 대해 면적·임대기간에 따라 취득세·재산세를 차등 감면하는 기한이 2021년까지 연장된다. 8년 이상 장기임대하는 소형주택(전용면적 40㎡ 이하)에 한해 1호만 임대하는 경우에도 재산세가 감면될 예정이다.

건강보험료는 2020년 말까지 등록한 연 2000만원 이하 분리과세 대상 사업자는 임대의무기간 동안 건강보험료 인상분에 대해 8년 임대 시 80%, 4년 임대 시 40%를 감면하는 것으로 2019년에 관련 고시가 개정된다.

정부는 이번 임대주택 등록 활성화 방안의 효과가 여의치 않다고 판단되면 2020년부터 등록 의무화를 단계적으로 추진하고 계약갱신청구권과 전월세상한제를 전격 도입하는 방안도 검토하고 있다. 다주택자의 세금부담 금액이 늘어나는 만큼 세제혜택 조건을 따져 임대주택자로 등록해야 할지 검토해야 한다.

☞ 본 기사는 <머니S> 제544호(2018년 6월13~19일)에 실린 기사입니다.