종부세 강화에 상가시장은?… ‘풍선효과’ 제한적

정부가 지난 3일 보유세 개편 확정 권고안을 발표하면서 부동산시장에 미칠 여파에 관심이 집중되는 가운데 세금 압박이 덜한 상가 등 비주택 시장으로 자금이 급격하게 이동할 가능성은 적다는 주장이 나왔다.
4일 상가정보연구소에 따르면 최근 상업·업무용 부동산 거래량 추이를 보면 인구고령화, 창업수요 증가, 신규물량 증가 등으로 꾸준한 상승세다.

그러다 지난해 8월 이후부터 정부의 부동산 규제 정책이 쏟아지면서 등락을 반복했다.


지난해 주택시장 안정화에 초점을 맞춘 8·2부동산대책이 발표되자 상가·오피스텔 등 수익형부동산시장으로 유동자금이 쏠리는 풍선효과가 나타났다. 8월 상업·업무용부동산 거래량은 3만8118건으로 당시 역대 최고치를 기록했다.

지난 3월에는 3만9082건으로 또 다시 최고 기록을 경신했다. 3월말(24~26일)부터 총체적상환능력비율(DSR), 임대업이자상환비율(RTI) 등 강도 높은 대출 규제가 도입됨에 따라 투자자들이 이를 피하기 위해 매수시점을 앞당긴 영향으로 거래량이 급증한 탓이다.

이후 4월에는 거래건수가 2만9517건으로 전월 대비 24.8%나 감소했다가 5월 들어 3만638건으로 소폭 회복한 상황이다.


이번 보유세 개편안의 핵심은 종합부동산세(종부세) 강화에 맞춰졌다. 이에 따라 다주택자들이 주택을 처분하고 상가·오피스텔 등 비주택으로 갈아타는 움직임이 점진적으로 일어날 가능성이 크다는 게 대체적인 시각.

다만 지난해 8월이나 지난 3월처럼 눈에 띄는 풍선효과는 없을 것이란 주장이 제기됐다. 3주택자의 경우 최대 62%, 2주택자는 최대 52%에 달하는 양도세 중과세율로 인해 다주택자들의 퇴로가 차단된 상황이어서 상당수 다주택자들이 처분보다는 장기보유나 증여를 택할 가능성이 높다는 분석.

또 상가시장은 가격 상승 및 수익률 악화, 자영업 경기 악화로 인한 임차수요 감소와 공실 증가, RTI 등 대출규제 강화, 상가임대차보호법 개정 등의 영향으로 투자 심리가 저하된 상황이라 신규 투자자의 시장 유입이 제한적일 것이란 전망이다.

이상혁 상가정보연구소 선임연구원은 “어느 때보다 시장의 불확실성이 커 무리한 투자는 피하려는 분위기”라며 “규모가 큰 물건보다는 실투자금 3억원 내외의 상가나 실투자금 1~2억원대 오피스텔 등 비교적 소액으로 투자 가능한 수익형부동산이 인기를 끌 것”이라고 분석했다.