보유세는 집이나 땅을 갖게 되면 발생하는 세금으로 재산세(지방세)와 종부세로 나뉜다. 종부세는 일정 기준을 초과하는 토지 및 주택 소유자에게 국세청이 별도로 누진세율을 적용해 부과하는 세금을 말한다. 재산세는 물건에 대한 과세로 특별한 절세방안은 없지만 보유세는 인별 과세이기 때문에 부동산을 취득할 때부터 준비하면 절세할 수 있다.
먼저 신규 부동산은 공동명의로 취득하는 게 유리하다. 종부세는 세대가 아닌 개인 과세이기 때문에 명의를 분산하면 절세가 가능하다. 물론 1세대 1주택자이고 기준시가 9억 미만의 주택이라면 상관없지만 2주택 이상의 다주택 소유자라면 공동소유 시 기준시가 12억원까지 비과세가 가능하다.
둘째 과세기준일(6월1일)을 피하자. 종부세나 재산세 등 보유세는 양도소득세처럼 매매시점에 발생하는 세금이 아니다. 때문에 보유세를 줄이기 위해서는 세금을 부과하는 과세기준일이 되는 6월1일이 매우 중요하다. 매도자 입장에서는 6월1일 이전에 매도하는 게 유리하고 매수자 입장에서는 6월1일 이전에 계약을 했더라도 6월1일 이후 소유권 등기를 이전 받아 보유세 부담을 피할 수 있다.
셋째, 주택임대사업자 등록을 적극 활용해보자. 주택임대사업자로 등록하면 양도세 중과를 피해갈 수 있을 뿐만 아니라 면적에 따라 보유부동산에 대한 재산세 감면, 거주주택 비과세가 가능하다. 매년 9월16일에서 30일 사이에 관할 시·군·구에 합산배제 신청 시 종부세를 합산배제할 수 있다. 다만 임대개시 당시 공시가격 6억원(지방은 3억원)이하, 의무 임대기간 8년 충족 시(2018년 4월1일 이전 임대 시 5년)에 해당한다.
넷째, 증여 또는 양도할 수 있는 주택인지 검토해보자. 만약 현재 2주택 이상을 소유해 종부세가 많이 나올 것으로 예상된다면 처분이나 증여를 생각해볼 수 있다. 자신의 주택이 조정대상지역 외 주택이라면 다주택자라 하더라도 양도세 중과규정이 없기 때문에 매도를 생각해 볼 수 있다.
또한 조정대상지역의 주택이라 하더라도 별도세대인 자녀에게 증여한다면 양도세 부담을 줄일 수 있다. 가끔 종부세만을 생각해 부부간 6억원까지 세금없이 증여가 가능한 것을 알고 있는 사람들이 있지만 4%의 높은 취득세를 적용받기 때문에 추후 부동산 가격의 상승이 예상돼 취득가액을 높이기 위한 방법이 아니라면 최소 10년 이상을 보유해야 종부세 절감분이 취득세 부분을 상쇄할 수 있는 점을 염두에 둬야 한다.
현재 재정경제특별위원회에서 나온 권고안을 보면 종부세의 세율인상과 공정시장가액비율 인상 가능성이 높다. 자신의 상황에 맞는 절세방법을 숙지하는 게 바람직하다.
☞ 본 기사는 <머니S> 제549호(2018년 7월18~24일)에 실린 기사입니다.
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