상가투자를 잘 하기 위해 가장 중요한 검토사항은 무엇인가. 아래 표를 보면 상가투자 시 중요한 사항들이다. 가장 효과적인 상가투자를 위해 어떤 요소를 고려해야 하는지 알아보자.
필자는 강의 중에 위의 사항들을 칠판에 적어놓고 수강생에게 어떤 사항이 가장 중요한지를 종종 물어본다. 그러면 수강생의 절반 이상이 ‘입지’라고 답한다. 틀린 말은 아니다. 부동산 업계에서는 흔히 ‘부동산은 첫째도 입지, 둘째도 입지, 셋째도 입지’라고 말한다. 부동산의 가치를 결정하는 가장 중요한 사항이 입지이기 때문이다.
그러나 과연 상가투자에서도 입지가 가장 중요할지 생각해볼 문제다. 예컨대 TV나 에어컨, 냉장고는 모두 가전제품이라고 부른다. 하지만 TV는 화질이 제일 중요하고, 에어컨은 냉방력이 중요하다. 냉장고는 신선도가 가장 중요하다. 디자인과 절전 등은 다음 문제다. TV가 절력 소모량이 적고, 디자인이 멋지며, 가격이 저렴해도 화질이 나쁘면 쓸모가 없다.
다시 부동산을 보자. 부동산에는 아파트와 토지, 상가가 있다. 아파트 가치를 결정하는 가장 중요한 사항은 입지다. 한 아파트 단지 옆에 공원과 학교가 있고, 대형 상업 시설과 전철역까지 있다면 정말 입지가 좋다고 한다. 이런 아파트는 인근에서 가격이 높고, 투자가치도 높다. 토지도 같은 용도지역이라는 조건하에 도로에 접하고 각지이고, 역세권이면 입지가 좋아서 투자가치가 높다.
상가는 어떨까? 상가는 아파트와 토지와는 다르게 상권, 유동인구, 동선이란 개념이 있다. 즉 아파트나 토지와는 다른 관점에서 가치를 판단해야 한다. 아파트나 토지에 투자할 때 상권이 좋고 유동인구가 많다는 이야기를 하지 않는다. 오히려 아파트는 유동인구가 많으면 주거 쾌적성이 나빠 거주를 기피하기도 한다.
물론 상가도 입지가 중요하다. 하지만 더 중요한 것은 상권이다. 상가가 코너에 위치해 있고, 주위에 전철역이 있어도 상권이 좋지 않으면 투자가치가 낮다. 비록 상가 입지가 좋지 않아도 상권이 좋으면 영업이 잘 돼 높은 월세를 받을 수 있다. 당연히 상권도 좋고 입지도 좋은 상가는 최고의 투자처다. 그러나 이런 상가는 개인에게 투자 기회가 잘 오지 않는다.
입지. 상가위치는 변하지 않는다. 하지만 상권은 변한다. 상권이 변하면 상가 가치도 요동친다. 상권이 더 좋아져서 임대료 수익이 높아질 수도 있고, 반대의 경우도 있다.
여기에서 더 중요한 게 있다. 입지도 좋지 않고 상권도 없던 지역의 상권이 활성화돼 지가가 상승하고 임대료가 상승하는 지역이다.
이 경우는 소비자를 흡입할 수 있는 업종의 입점으로 그와 같은 일이 발생한다. 그래서 본인이 투자한 상가에 좋은 업종이 입점하는 것을 상가투자자들이 중요한 요소로 생각하고 있다.
그러나 상가를 투자하는 시점에 공실상가이거나 신도시에서 건축 중인 상가를 분양받는 중이라면 본인이 투자한 상가에 향후 어떤 업종이 들어올 것인지를 예측하는 것은 정말 어렵다. 그래서 이 경우는 제외하겠다.
투자 대상으로 상가를 보면 다음과 같이 구분할 수 있다. 첫째, 입지도 좋고 상권이 좋은 상가, 둘째 입지는 좋지만 상권이 나쁜 상가, 셋째, 입지는 나쁘지만 상권이 좋은 상가, 넷째, 입지도 상권도 좋지 않은 상가, 다섯째, 입지는 좋지만 상권이 쇠락하는 상가, 여섯째, 입지는 나쁘지만 상권이 좋아지는 상가다.
앞에서도 말했지만 첫째에 해당하는 상가는 투자기회가 잘 오지 않는다. 둘째에 해당하는 상가는 각지에 있다. 횡단보도가 있어 입지는 좋지만 상권이 좋지 않아 실제 유동인구가 없는 상가가 대표적이다. 이 경우 외관상 보이는 입지 때문에 상가에 대한 거품이 있지만, 실제 영업이 잘 안 돼 임대료가 낮은 경우가 많다.
셋째에 해당하는 상가는 어느 상업지역의 끝자락에 있어 입지는 나쁘지만 손님이 넘치는 경우가 해당된다. 이런 상가는 상권이 좋기 전에는 투자금액이 낮고 임대료도 낮지만 점차적으로 투자금액이 높아지고 임대료가 높아진다.
넷째에 해당하는 상가는 거론할 가치가 없다. 다섯째에 해당하는 상가는 상권변화로 쇠락하는 상가다. 입지가 우수하므로 같은 상업지역에 있는 입지가 좋지 않는 상가에 비해 임대료하락이나 상가가치가 덜 낮아진다.
마지막으로 여섯째에 해당하는 상가는 입지는 나쁘지만 어떤 요인에 의해 상권이 좋아지는 곳이다. 바로 이런 상가에 투자하는 것이 가장 좋다. 입지도 좋지 않고 아직 상권도 완전히 활성화되지 않아 좋아지고 있는 단계이므로 상가 가격도 낮고 임대료도 낮다. 그러나 향후에 상권이 좋아지면 영업자의 매출이 증가하고, 임대료가 상승해 상가 가치도 올라간다.
우리는 어떤 상가에 투자하지 말아야 할까. 입지와 상권이 나쁜 넷째에 해당하는 상가는 절대로 투자하면 안 된다. 또한 둘째와 셋째와 다섯째에 해당하는 상가는 신중하게 투자해야 한다. 여러가지 요인을 분석하여 투자해야 할 것이다.
반대로 어떤 상가는 투자하면 좋을까? 당연히 첫째가 가장 좋다. 다음으로는 여섯째에 해당하는 상가에 투자하는 것이 좋다.
결론을 정리하면 상가투자에서도 입지가 중요하다. 그러나 입지보다 상권이 더 중요하다. 가장 성공적인 상가 투자는 현재 입지와 상권이 좋지 않지만 앞으로 상권이 더 활성화될 곳을 찾아내는 것이다. 이 경우 낮은 금액으로 높은 양도차익도 얻을 수 있을 것이다.
우리가 이미 알고 있는 상수동이나 합정동, 연트럴파크 같은 곳이 이런 경우에 해당되는 지역이다. 처음에는 입지도 좋지 않고 상권도 약했지만 다양한 변수로 상권이 좋아진 곳이다.
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