서울 재개발·재건축 공사판 되나… 176개 구역, 은마·미도 등 꿈틀

서울시장이 10년 만에 국민의힘으로 바뀌면서 서울시 부동산정책에 대대적인 수술이 예고됐다. 고(故) 박원순 전 서울시장은 2011년 취임 이후 10년 동안 도시개발을 대체한 도시재생 중심의 정책을 추진하고 민간 재개발·재건축 규제를 강화했다. 하지만 오세훈 새 서울시장은 현정부가 추진하는 공공개발계획을 전면 수정하고 재개발·재건축 규제를 완화하겠다는 공약을 밝혀왔다. 다만 시장 임기가 1년여로 짧고 현재 시의회도 더불어민주당이 장악하고 있는 상황이어서 정책 혼선이 예상된다.
재개발·재건축 패러다임 전환오 시장은 4·7 서울시장 보궐선거에서 57.5% 득표율로 당선됐다. 중앙선거관리위원회 정책 공약집에 따르면 오 시장은 1호 공약으로 '스피드 주택공급'을 제시했다. 집값 상승을 우려해 인허가를 보류한 민간 재건축·재개발사업을 정상화시켜 총 18만5000가구를 공급하겠다는 구상이다.

오 시장은 2014년 도입된 한강변 35층 층고 제한을 50층까지 완화겠다고 밝혔다. 층수 규제는 조례가 아닌 서울시 도시기본계획에 명시된 것이라 오 시장의 의지가 반영될 수 있다. 서울시 관계자는 "층고 완화의 경우 공청회와 시의회 의견청취 과정이 있어야 하고 관계기관 협의가 필요하지만 의무 반영 규정은 없다"고 설명했다.


용적률 완화는 서울시 도시계획 조례 개정으로 가능하다. 현재 서울시는 일반주거지역의 경우 최대 250%의 용적률을 적용하고 있다. 이는 국토계획법상 상한 용적률(300%)보다 50%포인트 낮다. 다만 용적률 변경은 시의회 의결을 거쳐야 한다.

서울 재개발·재건축 빠른 속도로 진행될까구역지정 기준 완화와 주거정비지수제 폐지 등도 조례 개정을 통해 추진될 수 있다. 구역지정 기준을 완화할 경우 2012년 이후 재개발정비구역에서 지정해제된 176개 지역의 재지정이 가능할 것이란 분석도 있다. 이 경우 당장 사업성이 높아져 조합 설립이 완료된 기존 정비사업지의 사업 추진 속도가 빨라질 것으로 예상하고 있다.

안전진단을 통과한 노후 아파트는 최대한 신속하게 사업시행 인허가 절차를 밟을 것으로 보인다. 오 시장은 지난달 말 토론회에서 ▲은마 ▲미도 ▲우성4차 ▲잠실5단지 ▲여의도 시범 ▲여의도 공작 ▲신반포 7차 ▲방배15구역 ▲사당5구역 ▲자양 한양 등이 도시계획위원회에 계류돼 사업이 추진되지 못하고 있다고 언급했다.


오 시장은 노원구 상계동·양천구 목동을 두고 "안전진단을 지연 시켜 재건축이 늦어진 대표적인 곳"이라며 "취임 후 일주일 내 안전진단에 착수하겠다"고 밝혔다.

다만 문재인정부와 기존 서울시가 추진했던 공공개발과는 마찰이 발생할 수 있다. 정부는 민간사업 대비 높은 수익성을 제시하며 공공개발을 본격 추진한 상황이다. 오 시장이 도시계획을 전면 바꿔 민간 재건축의 용적률(대지면적 대비 건축물 연면적 비율) 완화 등의 인센티브를 강화하면 공공개발 참여 유인이 떨어질 수 있다.

장기전세주택 확대, 1주택 재산세 감면 추진재건축 규제인 민간택지 분양가상한제와 초과이익환수제, 안전진단 등 넘어야 할 산도 많다. 이들 규제는 중앙정부 소관 법령과 고시에 규정돼 서울시가 풀 수 없는 문제다.

오 시장은 주거 취약계층에 대한 공급과 전세 안정을 위해 과거 시장 재임 시절 만든 장기전세주택(시프트) 제도를 확대, '상생주택'을 공약으로 내세웠다. 서울시가 기부채납 등으로 확보한 임대주택을 주변 전세 시세의 80% 가격대에 최장 20년 거주하도록 지원한다. 이를 통해 7만가구를 공급할 계획이다.

소규모 타운하우스를 조성하는 '모아주택'은 3만가구를 공급하겠다는 구상도 제시했다. 청년 1인 가구, 신혼부부 지원을 위한 역세권 청년주택사업은 기존대로 진행할 예정이다.

오 시장은 소득이 낮은 1세대 1주택 재산세 감면과 재산세 과세특례 기준을 6억원에서 9억원으로 높이는 방안도 내놓았다. 재산세 감면은 시장 권한으로 일부 가능하지만 과세특례 개편은 법과 조례 개정이 필요하다.