다주택자 추가 매수 막혔다… "주택 거래량 줄고 가격 하락할 수도"

정부가 '총상환능력심사'(DSR) 제도를 개선, 주택담보대출(이하 주담대) 분할상환 확대 등 가계부채의 질적 건전성을 제고하고 외부충격 시 대응력을 강화하기로 했다. 가계부채 증가 속도 조절을 목표로 한 정부의 가계부채 관리 강화와 이에 따른 금융권의 대출한도 축소 움직임은 오는 11월 기준금리 인상 가능성 등과 맞물려 부동산 구매심리를 제약할 것으로 전망됐다.
금융위원회는 26일 '가계부채 관리 강화방안'을 발표하고 내년 1월 '차주단위DSR' 2단계를 시행하는 데 이어 7월에는 3단계를 시행한다고 밝혔다. 2단계는 주담대와 신용대출을 합한 총 대출액이 2억원 초과 시 현행 '주담대 규제지역 6억원 초과 주택' '신용대출 1억원 초과' 기준을 유지할 수 있지만 3단계는 총 대출액 1억원을 초과할 수 없다.

정부는 올해 금융권의 가계대출 증가율을 전년대비 ‘5~6%대’로 관리해 일부 은행이 대출 총량 한도를 소비해 혼선을 빚은 바 있다. 내년에도 금융권 대출 총량 규제가 5~6%로 유지될 전망인 만큼 월초나 분기초 대출자가 집중되는 현상이 발생할 수 있다.


향후 추가대출 신청 시 DSR이 이미 40%를 초과했거나 추가대출로 DSR 40%를 초과하게 되면 추가대출이 불가능하다. 다만 신청한 추가대출이 ▲소득 외 별도 재원으로 상환능력이 인정되는 경우 ▲정책적 필요성에 따라 취급한 대출 ▲소액 대출 등 규제 실익이 크지 않은 대출 등에 해당할 경우 DSR에 관계없이 대출이 허용된다.

주담대 분할상환 목표금액은 내년 1월까지 은행권 기준 60%로 확대한다. 개별 주담대 분할상환 목표금액은 80%로 확대된다. 당국은 주담대 분할상환 실적과 연계해 한국주택금융공사(HF) 출연료 우대를 확대한다. 현행 분할상환 실적목표 달성도에 따라 최대 6bp(0.06%) 우대에서 10bp 우대로 개선된다.

금융위에 따르면 주담대 분할상환 비중은 ▲한국 52.6% ▲영국 92.1% ▲독일 89.0% ▲캐나다 89.1% ▲네덜란드81.3% ▲벨기에 93.6% 등이다. 한국 가계대출의 분할상환 비중이 낮은 주된 원인은 전세대출‧신용대출로 지적됐다. 다만 당국은 대출규제를 소급 적용하지 않는다는 방침이다. 신규 대출 신청분부터 새로운 규제가 적용된다. 따라서 기존 대출이 회수될 우려는 없다고 금융위는 설명했다.
대출 규제→집값 하락 수순지난해 하반기 가계대출 증가를 견인했던 신용대출과 개별 주담대는 올 들어 안정세를 회복했다는 게 금융위의 판단이다. 당국의 지속적인 대출규제 강화로 주담대 평균 주택담보대출비율(LTV)은 2016년 말 53.5%에서 올 1분기 43.3%로 감소했다.


반면 전세‧집단대출‧정책모기지 등 주거 대출 증가세가 지속됐고 가을 이사철 수요 증가와 매매‧전세가격 상승 영향으로 올 4분기 가계부채 상방 압력이 지속되고 있다. 한국은행이 향후 금리상승을 예고한 만큼 가계부채 이자부담은 확대될 전망이다. 다중채무자 등 취약차주를 중심으로 이자부담이 급증하고 부실이 현재화될 가능성도 제기됐다. 특히 경기하락이나 자산시장 조정 시 차주의 경제적 어려움이 가중될 것으로 예상됐다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "금리인상으로 차주의 이자부담이 점차 증가할 수 있고 금융기관의 대출한도 축소가 동반돼 다주택자의 주택 추가 구입 수요가 감소할 것"이라고 전망했다. 이어 "주택 거래량을 감소시켜 가격 상승률이 둔화할 것"이라고 덧붙였다.

그는 "매매수요가 감소하면 일부 수요는 임대차시장으로 이동해 전세시장에 부담을 줄 수 있다"며 "전세대출 규제도 동반돼 보증부 월세를 선택하는 월세화 현상이 예상된다"고 내다봤다.