['차율'의 부동산 법률] 월세 밀린 세입자의 야반도주, 임대인의 대응방법(2)

세입자가 밀린 월세 등을 내지 않고 야반도주할 것으로 의심해 집주인이 함부로 세입자가 점유하고 있던 주택이나 상가, 오피스 등의 문을 열어?짐을 치우거나 버릴 경우?이는 형법상 주거침입(상가인 경우 건조물침입), 재물손괴 또는 절도죄에 해당될 수 있다.
따라서 이 경우?'점유이전금지가처분'이라는 절차를 이용해?신속하게 합법적으로 문을 열어?세입자의 점유 현황을 확인하고?세입자나 제3자가 마음대로 점유 형태를 변경하지 못하게 해야 한다.

그렇다면 이 같이 점유금지가처분 절차를 마친 후?세입자를 완전히 퇴거시키고 밀린 월세나 소송 및 집행비용을 보전하려면 어떻게 해야 할까.



세입자가 두고 간 물건, 명시적 허락 없이 처분할 수 없어… 명도소송 및 집행이 최선

점유이전금지가처분으로 개문과 현황 파악을 끝냈다면 바로 명도소송을 제기해야 한다. 소송이 6개월 이상 걸릴수도 있는 단점은 있다. 하지만?현실적으로 임대인이 세입자의 물건을 임의로 처분할 수 없으니 사실상 유일한 방법이다.

월세를 장기 미납한 세입자의 경우 임대차보호법에 따라 임대차계약 해지 및 명도청구가 가능하다. 따라서?명도소송에서 가능한 빨리 승소판결을 받아 집행을 하는 것이 최선이다. 명도 승소판결을 받으면 임대인은 집행으로서 세입자의 짐을 처분할 수 있다.

짐이 아니라 동물 등을 두고 간 경우도 강제집행은 가능하다. 부득이한 사유로 동물이 강제집행의 대상이 될 경우에는 일단 케이지에 넣어서 위탁할 수 있는 장소로 보내진다. 다만?동물들의 위탁장소 제공과 급식, 급수를 해결해줘야 하는 만큼 집행 비용이 많이 든다. 유기된 동물의 경우에는 구청이나 동물보호단체의 도움을 받기도 한다. 이러한 명도소송의 비용과 집행 비용은 세입자에게 청구할 수 있다.


못 받은 월세와 소송 비용은 세입자에게 청구 가능앞에서 기술한 내용들은 모두 임대차 목적물인 부동산을 반환받는 방법이다. 그렇다면 밀린 월세와 소송 및 집행 비용은 어떻게 해야할까.

일단 부동산을 반환받는데?성공하면 월세 및 소송 내지 집행비용을 세입자에게 한 번에 청구해야 한다. 나눠 청구해도 문제는 없지만 한 번에 청구하는 것이 간이하고 시간도 덜 걸린다. 임대차 목적물을 확인한 결과 훼손된 부분이 있다면 그 부분을 원상회복하는 비용까지 같이 청구할 수 있다.

야반도주한 세입자가 어느 날 갑자기 나타나 이 같은 비용을 순순히 줄 가능성은 그리 높지 않다. 따라서 이 경우에는 남은 보증금이라도 있어야 임대인이 그러한 손해를 보전할 수 있다. 보증금이 전부 공제될 때까지 세입자의 월세 미납을 두고 보는 것은 좋지 않고?보증금의 50~70%정도가 공제된 이후 법적인 조치를 통해 부동산을 반환받을 준비를 하는 것이 좋다.