깡통전세 주범 '신축빌라', 감정평가서에 시세 산정 사유 기재한다

대단지 아파트와 비교해 시세를 산정하는 것이 어려운 신축빌라 등의 감정평가에서 비교 사례 선정 등 세부사항을 감정평가서에 필수 기재하도록 관련 규정이 바뀐다. 신축빌라 '깡통전세'(매매가 대비 전세금이 높은 주택) 피해 사례가 늘면서 소비자가 보다 정확한 시세를 알 수 있도록 하기 위한 조치다.
국토교통부는 지난 17일 이 같은 내용의 '감정평가에 관한 규칙' 일부 개정안을 입법·행정예고하고 다음 달 22일까지 의견을 수렴한다고 19일 밝혔다. 개정안은 감정평가서 작성 시 거래 사례 선정 내용, 보정 내용, 가치 형성 요인의 비교 시 해당 내용을 추가하도록 했다.

일반적으로 감정평가를 할 때 공시가격(공시지가) 기준으로 평가하되 해당 부동산과 유사한 다른 부동산의 매매 사례를 비교해 시점 수정이나 사정 보정 등을 통한 거래 사례 비교법을 적용해 가격을 추산할 수 있다.


문제는 감정평가 내용의 임의 변경 등으로 시세보다 높은 매매가가 산정될 경우 적정 전세가보다 높은 전세금을 내고 임대차계약을 맺는 깡통전세 피해 등이 발생하는 점이다. 이때 임대인이 대출 미상환 등으로 경매 절차를 진행하게 되면 세입자가 전세금을 일부 떼이는 사고도 빈번하게 발생하고 있다.

주택도시보증공사(HUG)는 전세보증금반환보증 가입 시 감정평가서의 가격을 시세로 인정한다. 이를 악용해 시세 확인이 어려운 신축빌라에 대해 시세보다 감정평가서상 가격을 높게 책정해 전세보증금반환보증에 가입하는 사례도 늘어났다는 게 국토부의 지적이다.

UG에 따르면 전세보증금반환보증 내역 가운데 감정평가서를 이용한 사고 금액은 올 7월까지 997억원(427건) 발생해 지난해 622억원(251건)을 뛰어넘었다. 2018년 8억원(5건)과 비교하면 125배로 늘어났다. 이 중 다세대주택(빌라) 보증사고는 803억원(80.5%)에 달한다.


국토부는 거래 사례 선정 기준도 구체화했다. 거래 사례법 적용 시 ▲신고된 실제 거래가격 ▲정상 사례로서 보정 가능한 사례 ▲감정평가 목적, 감정평가 조건 또는 기준가치 등이 해당 감정평가와 유사한 사례 ▲3년 이내(비수도권 5년) 사례를 선정토록 했다.