[김노향의 부동산톡] "더 미룰 수 없다" 밀어내기 분양의 고민

고금리 여파로 부동산 경기가 침체되면서 올 상반기 아파트 공급 실적이 계획 대비 30%에도 못 미쳤다. 하지만 정부 압박으로 대출금리가 내리면서 기회를 틈탄 밀어내기 분양이 6월부터 본격화되는 분위기다. 6월 한 달 간 분양 물량은 두 달 전과 비교해 2.5배 이상 증가했다.
전국은행연합회에 따르면 시중 5대은행(KB국민·신한·우리·하나·NH농협)의 분할상환방식 주택담보대출 평균 금리는 올 1월 5.02~5.61%에서 5월 4.24~4.70%로 상단 기준 0.91%포인트 떨어졌다. 1억원 대출 시 연간 90만원의 이자를 아낄 수 있게 된 셈이다.

공급 감소와 분양가 할인으로 미분양 물량마저 줄어 건설업체들은 밀린 분양 일정을 소화하고 있다. 이면엔 시행사가 운영자금으로 1년에서 1년 반 동안 빌리는 고금리 브리지론의 만기가 도래함에 따라 더 이상 분양을 미룰 수 없게 된 사정도 있다. 브리지론은 토지 매입 대금과 운영비 등 착공 전 자금 조달 용도로 사용돼 착공까지 리스크가 크다 보니 본 PF(프로젝트파이낸싱) 대비 금리가 높다.


저축은행과 증권사, 캐피털 등 2금융권이 투자한다. 브리지론 연장 시 이자와 각종 수수료를 포함해 금리가 연 13~14%, 일부는 연 20%에 달하는 것으로 알려졌다. 금융권에 따르면 올해 만기가 도래하는 14조원 규모의 부동산 PF 가운데 절반 이상인 8조2000억원이 브리지론으로 추산된다. 부동산 호황기에 브리지론 투자가 늘어난 여파다.

6~7월 5.7만가구 신규 분양부동산플랫폼 '직방'에 따르면 6월과 7월 전국 아파트 분양 예정 물량은 71개 단지 총 5만6684가구로 집계됐다. 이는 지난해 같은 기간의 4만2390가구에 비해 34%가량 늘어난 수치다. 국토교통부에 따르면 올들어 월별 분양승인 실적은 ▲1월 2000가구 ▲2월 9000가구 ▲3월 1만3000가구 ▲1만5000가구 등으로 지속해서 증가했다.
각 지방자치단체가 건설업체들의 신고로 집계하는 미분양 물량도 다소 줄었다. 올 4월 말 기준 전국 미분양 주택은 7만1365가구로 전월(7만2104가구) 대비 1.0% 감소했다. 미분양 주택은 올 2월 7만5438가구로 정점을 찍었다가 3월부터 2개월 연속 감소했다.

부동산 업계 한 관계자는 "일부 입지가 좋은 곳의 경우 청약률이 높아지긴 했지만 전체적으론 여전히 분양시장이 불안한 상황"이라며 "더 이상 분양을 미룰 수 없고 주택담보대출 금리 인하에 따른 기대감이 작용하면서 분양 물량을 풀고 있다"고 말했다.
고분양가에 청약경쟁률 양극화 전망올들어 5월까지 서울에서 선보인 일반분양 981가구에 대한 1순위 청약 건수는 총 4만8899건으로 경쟁률이 평균 49.8대 1을 기록했다. 이는 지난해 1순위 평균 경쟁률의 5배에 달한다.


6~7월 주요 분양 사업장을 살펴보면 서울의 경우 ▲문정동 136 일대 재건축 '힐스테이트 e편한세상 문정'(DL이앤씨·현대엔지니어링, 1265가구) ▲동대문 이문1구역 재개발 '래미안 라그란데'(삼성물산, 3069가구) ▲청량리7구역 재개발 '청량리 롯데캐슬 하이루체'(롯데건설, 761가구) ▲자양1재정비촉진지구 재개발 '구의역 롯데캐슬 이스트폴'(롯데건설, 1063가구) ▲신림3구역 재개발 '서울대 벤처타운 역푸르지오'(대우건설, 571가구) ▲상도11구역 재개발 '상도 푸르지오 클라베뉴'(대우건설, 771가구) 등이 있다.

경기도에선 ▲광명4구역 재개발 '광명 센트럴 아이파크'(HDC현대산업개발, 1957가구) ▲성남 은행2지구 재개발 '시흥 롯데캐슬 시그니처'(롯데건설, 2133가구) 등이 눈에 띈다.

지방의 경우 ▲부산 대연3구역 재개발 '대연 디아이엘'(롯데건설·HDC현대산업개발, 4488가구) ▲대전 숭어리샘구역 재건축 '둔산 자이 아이파크'(GS건설·HDC현대산업개발, 1974가구) ▲강원 원주 'e편한세상 원주 프리모원'(DL이앤씨, 572가구) ▲'원주 동문 디이스트'(동문건설, 873가구) ▲'원주 자이 센트로'(GS건설, 970가구) 등이 선보일 예정이다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "원자재 가격 인상과 규제 완화로 분양가격이 계속 상승할 전망"이라며 "높은 분양가 부담에 미분양이 쌓이고 가격 상승 기대가 낮은 지역의 청약경쟁률은 저조할 수 있다"고 내다봤다.