서울 인·허가 아파트, 10년 만에 30% 줄었다

고금리 여파로 수요가 크게 위축되며 하방 압박을 받아온 전국 주택 가격이 올해 역시 하락장을 벗어나지 못했다. 주택시장의 선행지표로 불리는 인허가와 착공 역시 급감한 탓에 향후 극심한 공급 대란이 우려되는 상태다. 원자재 가격과 인건비의 동시 상승으로 매일 최고가를 경신하는 분양가 또한 주택시장의 걸림돌로 작용하고 있다.
24일 대한건설정책연구원에 따르면 지난 1월 전국 아파트 매매가격 변동률은 -0.20%를 기록했다. 수도권은 -0.24%, 서울은 -0.17%로 2개월 연속 하락세를 유지했으나 낙폭은 둔화됐다.

전세가격은 ▲전국 0.09% ▲수도권 0.22% ▲서울 0.30% 상승했다. 매매가격과는 달리 오름세를 유지되고 있으나 하락폭은 작아지고 있다. 전체적으로 보합 국면으로 진입하는 과정으로 파악된다.


지난 1월 아파트수급지수는 지속된 시장 약세로 내림세를 보였다. 매매와 전세수급지수 모두 전월 대비 내렸으나 낙폭은 줄어 가격 변동 패턴과 동일하게 보합 국면 진입을 시사했다. 월세는 전 지역에서 동일한 수급 상황이 이어지고 있으며 전 지역에서 소폭 변동에 그치는 등 수요 측면에서 보합세를 드러냈다.

권주안 대한건설정책연구원 연구위원은 "아파트 수요 약세 상태가 유지되는 보합 국면 진입이 가시화되고 있는 것으로 판단된다"며 "상황과 지역에 따라 소폭 부침이 지속될 수 있으며 소득 여건과 성장 안정성, 금리 변동 등 여건 완화가 확실하게 인식되지 않는 한 수요 약세는 이어질 것"이라고 말했다.

2021년 건설원가가 급격하게 상승하면서 분양가격도 급등했다. 2020년 12월 대비 지난해 12월 수도권 분양가격지수는 ▲전국 1.36배 ▲수도권 1.25배 ▲서울 1.24배로 크게 올랐다. 같은 기간 수도권 아파트매매가격지수의 상승폭은 ▲전국 1.0배 ▲수도권 1.02배 ▲서울 0.98배로 누적폭 변동은 거의 없는 상태다.


2021년 하반기부터 시작된 가격 하락세로 매매가격 상승 전망이 약화되며 분양 수요가 줄어든 것으로 파악된다. 높아진 분양가격과 고금리에 따른 높은 상환 부담 또한 분양수요를 위축시키는 요인으로 작용했다.

지난해 인허가 물량은 38만9000가구로 2013~2022년 기간 평균 물량 대비 68.6% 수준에 머물렀다. 수도권은 27만9000가구로 지난 10년 사이 물량의 64.6%이며 서울은 7만4000가구(-34.4%)로 집계되는 등 극심한 공급 위축을 보였다.

권 연구위원은 "분양가 상승에 따른 분양 프리미엄 소멸, 금리 상승으로 인한 상환 부담 가중 등으로 수요 위축이 지속되는 상황에서 가격까지 떨어지자 공급 물량은 급격하게 감소했다"며 "서울의 경우 재건축 등 정비사업을 통한 공급 확대 가능성이 크지만 원가 상승과 이를 바탕으로 한 분담금 증대가 수요 위축으로 이어지며 사업추진을 어렵게 하고 있다"고 설명했다.

올 1월 전국 미분양 아파트는 총 6만3755가구로 전월 대비 2.0% 증가했다. 준공 후 미분양(1만1363가구)은 한 달 전보다 4.7% 많아졌다.

1월 기준 금리수준전망지수는 100으로 올 하반기 금리 하향 조정에 대한 기대감이 약화된 상태다. 주택가격전망지수는 기준선인 100 이하 수준에 머물고 있어 금리 하락 가능성이 없는 가운데 가격 상승 전망도 낮아졌다. 한국은행은 상당 기간 유지된 고금리 탓에 경제 성장이 둔화되자 지난해 여러 번 기준금리 동결을 선택했다. 이에 금리 하락에 대한 기대감이 커졌으나 인플레이션이나 시장 위험 등을 감안한다면 올해 역시 단기간 내의 금리 하향 조정은 쉽지 않을 것으로 예측된다.