재개발 투자 권리산정일, 등기기준일까 대장기준일까

재개발연구회 현장탐방단 회원들과 재개발 이슈가 있는 현장을 다니며 여러 정보를 다뤄왔다. 최근에는 서울 합정역 인근에 부동산콘서트홀을 열어 방청객들과 실시간 라이브 세미나를 진행했다. 현장에 가서 눈으로 확인하는 탐방도 중요하지만 앞서 재개발 투자에서 반드시 알아야 하는 기본 지식도 필요하기 때문이다.

부동산콘서트홀을 찾아온 회원들의 질문은 기대보다 다양했다. 어떤 지역이 유망한 투자처인지 등에 대한 다소 막연하게 느껴지는 질문들도 있었지만 '권리산정 기준일'과 '물딱지'(개발 구역의 철거민 등에게 아파트 특별 입주권이 없는 물건) 등 아파트 배정 자격에 대한 질문도 있었다. 몇가지를 다뤄 일반인들의 재개발 투자에 대한 이해를 돕고자 한다.
Q. 권리산정 기준일 전 신축으로 지어진 물건을 이후에 매수해도 물딱지가 되지 않는 것인가A. 권리산정기준일을 정하는 이유는 신축 쪼개기와 같은 분양 대상자 수 증가를 막기 위함이다. 거래를 막기 위한 목적은 아니다. 권리산정 기준일 이후의 금지 규정에 해당하는 대상 물건의 권리를 제한하는 규정으로 거래를 막거나 하는 것이 아니어서 물딱지인지 모르고 거래되는 경우가 종종 있다.
Q. 권리산정 기준일 전인지 후인지 건축물대장과 등기부등본 가운데 무엇을 봐야 할까A. 다소 분쟁의 소지 또는 해석의 변경 여지는 있지만 서울시 신속통합기획 재개발의 경우 권리산정 기준일의 물건 생성 인정 기준을 등기부 완성 여부로 판단한다. 모아타운은 해당 건축물의 착공 시점으로 판단하고 있다.
이전의 정상 물건은 권리산정 기준일 이후에 거래해도 문제가 없다. 반대로 권리산정 기준일 이후 신축 쪼개기와 같은 금지 물건은 거래에 문제가 없어 이상없게 느껴질수 있으나 아파트 배정에서 제외되니 유의해야 한다.
Q. 다물권자 규정에서 조합설립인가 이후 매수하면 하나의 조합원으로 묶이는데 인가 전 다물권자의 물건을 사면 이상이 없는 걸까.A. 문제가 없다. 다물권자 또는 다물권 세대 규정은 조합설립 인가일을 기준으로 구분한다. 바꿔서 말하면 조합설립인가 이전의 물건은 다물권자 또는 다물권 세대로부터 매입해도 각각의 분양자격에 문제가 없다.
[도움] 글/자료조사 : 재개발연구회 전영진 자문위원, 부동산콘서트홀 한은희 팀장