[30조 큰손 중기중앙회 자산 수주전] "30조 큰손 중기중앙회 돈 어디로" 이지스 등 7개사 수주전 개막

올해 위탁운용 시장 '최대어'로 꼽히는 중소기업중앙회의 5000억원 규모 부동산 블라인드 펀드를 두고 주요 부동산 운용사들이 대거 출사표를 던졌다. 국내 최대 부동산 운용사인 이지스자산운용까지 참여하면서 운용사 간 경쟁이 한층 치열해질 전망이다.
6개 운용사 제안서 제출…운용 역량 종합 평가9일 관련업계에 따르면 중소기업중앙회가 추진하는 '2026년 국내 부동산 지분 블라인드 펀드' 위탁운용사 선정에 총 6개 운용사가 제안서를 제출했다.
지난달 27일 접수를 마감한 이번 공모에는 이지스자산운용을 비롯해 미래에셋자산운용, 코람코자산신탁, 마스턴투자운용, NH아문디자산운용, ARA코리아자산운용, IBK자산운용 등이 참여한 것으로 파악됐다.

중기중앙회는 이달 13일까지 해당 운용사들을 대상으로 운용 역량을 종합 평가할 계획이다.


평가 항목은 ▲운용성과(청산·운용 펀드 및 세부 투자 현황) ▲운용조직 구성 및 관리(운용팀 구성, 핵심 운용 인력 관리 현황) ▲운용전략 및 프로세스(투자 철학, 전략, 의사결정 체계, 운용 지원 시스템) ▲위험관리 체계 ▲기타 항목(펀드 결성 조건, 경쟁사 대비 강점, 정보 제공 방안) 등이다.

중기중앙회는 평가를 거쳐 이르면 오는 16일 위탁운용사를 최종 선정할 예정이다.
5000억원, 국내 블라인드 펀드 '초대형' 수준5000억원에 달하는 이번 중기중앙회의 펀드는 국내 블라인드 펀드 중에서 초대형으로 꼽힌다.

통상 업계에선 부동산 블라인드 펀드를 ▲소형 오피스·소규모 개발 프로젝트 위주의 소규모 펀드(100억~500억원) ▲서울 일부 핵심 지역·지방 주요 상업용 자산 가능 중형 펀드(500억~2000억원) ▲서울 핵심 권역 중심, 안정적 임대수익 자산 위주의 대형 펀드(2000억~5000억원) ▲기관·연기금이 참여하고 다수 자산 동시 매입 가능해 경쟁률이 치열한 초대형 펀드(5000억원 이상) 등 네 가지로 나눈다.


중기중앙회는 위탁운용사를 통해 초대형 펀드에 대한 운용 부담을 줄이면서 서울 핵심 업무지구에서 안정적인 수익 확보를 구상하고 있다.

중기중앙회는 이번 블라인드 펀드의 목표 내부수익률(IRR)을 연 6% 이상으로 제시했다. 이는 예년보다 0.5%포인트 높다.

중기중앙회 관계자는 "서울 강남과 영등포, 종로 등 핵심지역의 건물 자산을 매입해 안정적인 임대 수익을 확보하고 장기적인 자산 가치 상승도 기대하고 있다"고 밝혔다.

운용사 입장에선 서울 등 핵심지역에 투자하는 부동산 블라인드 펀드가 비핵심지역에 투자하는 부동산 블라인드 펀드보다 수수료가 낮지만 안정적인 수익을 확보할 수 있다는 장점이 있다.

업계에 따르면 중기중앙회와 같은 핵심지역 부동산 블라인드 펀드의 운용 수수료율은 연 0.5~0.8% 수준으로 비핵심지역 펀드(0.8~1.5%)보다 0.3~0.7%포인트 낮다. 성과보수 역시 핵심권역은 5~10% 수준으로 비핵심권역(15~20%)보다 약 10%포인트 낮다.

한 자산운용사 관계자는 "비핵심 지역 펀드의 수수료율이 핵심지역보다 높은 편이지만 핵심지역 투자는 안정적으로 운영되는 자산에 대한 투자 성격이 강하다"며 "운용 리스크가 상대적으로 낮으므로 운용사 간 입찰 경쟁은 오히려 더 치열하다"고 말했다.
경쟁 구도, '이지스·마스턴·코람코 3파전' 전망업계에서는 이번 펀드 위탁운용사 선정 경쟁이 이지스·마스턴·코람코 3파전이 될 것으로 보고 있다.

중기중앙회 펀드가 대규모, 핵심 지역 중심, 안정적 수익형 전략이라는 점에서, 운용 역량과 트랙레코드가 뛰어난 이들 3사가 우세하다는 이유에서다.

실제로 이지스자산운용은 국내 최대 부동산 펀드·리츠 운용사로, 국내외 오피스·물류센터·대체자산까지 폭넓은 투자 경험을 갖추고 있다. 최근에는 SI타워 인수를 위해 리츠를 활용하는 등 리츠·펀드 연계 운용 모델을 강화하는 중이다.

마스턴투자운용은 서울 중구 을지로 두산타워, 돈의문 디타워, 성수 무신사캠퍼스 등 시장에서 선호하는 핵심권역 오피스를 운용한 경험이 강점이다.

코람코자산신탁은 '더에셋강남', '디익스체인지서울'을 포함해 물류센터와 데이터센터, 리테일, 주거 등 다양한 전문투자형 부동산 펀드 운용 경험이 풍부한 것으로 평가 받는다.

또 다른 자산운용사 관계자는 "대형사는 풍부한 운용자산총액과 전문 인력 조직을 갖추고 있어 대형 펀드 운용에 대한 의사결정 능력이 뛰어나다"며 "이 같은 이유로 경험 많고 안정적 운용이 가능한 3개사로 압축될 가능성이 크다"고 설명했다.