12.7 대책과 가락시영 아파트의 종상향 결정에 힘입어 하락세를 멈췄던 재건축 시장은 최근 상승 국면으로 돌아섰다. 부동산정보업체 부동산뱅크의 12월 넷째주 주간 시황을 살펴보면 서울 재건축 아파트값 상승률은 0.27%로 2주 연속 상승세다.


가격이 상승하기 시작한 이유는 강남권 재건축에 대한 기대감이 높아지면서다. 하지만 호가만 오를 뿐, 거래가 이어지지 않고 있다는 점에서 일시적 기대감만 올랐을 뿐이라는 의견도 있다.

김재훈 강동구 부동산뱅크 본부장은 “유럽발 악재와 북한 김정일 국방위원장 서거 등 국내외 경기상황이 불안해진데다 비수기인 12월이라 매수세는 거의 없는 실정”이라며 “내년 상반기까지는 재건축의 경우 특별한 움직임을 보이지 않을 것으로 전망된다”고 말했다.


실제 강남권 재건축 아파트들의 가격은 2주 연속 상승하고 있다. 강남구 0.66%, 송파구 0.20%, 강동구 0.06% 등 대부분의 주요 재건축 지역들이 상승세를 보이고 있다. 다만 거래가 활성화되진 못하고 있다.

반면 서초구는 2주 연속 가격에 변화가 없다. 재건축 단지들이 몰려있는 반포동, 잠원동이 서울시장 보궐선거 후 한강변 초고층 사업에 대한 재검토 이야기가 나오면서 침체된 분위기를 보이고 있다.


◆강남권 재건축 5년

가격의 상승 전환을 보이고 있는 강남권 재건축아파트지만 투자시점을 5년 전으로 돌리면 '썪은 달걀'이라고 해도 과언이 아니다.

최근 부동산1번지가 강남권 재건축 아파트의 시가총액을 조사한 결과 2007년 1월에 비해 10% 이상 하락했다. 물가상승률이나 기회비용 등을 고려하면 엄청난 투자 손실 종목이다.



 
재건축 아파트의 가격 하락 이유는 투기지역 내 대출규제 확대와 분양가상한제를 골자로 한 1.11 대책에서 비롯됐다. 2007년 발표된 이 대책 이후 강남권 재건축 아파트가 직격탄을 맞았다.

가장 큰 타격을 받은 곳은 송파구로 21.58%가 빠졌고, 강동구(-16.53%), 강남구(-12.89%) 등도 5년간 재미를 못봤다. 서초구만 4.23% 가격이 소폭 올랐다. 

가장 많이 하락한 강남권 재건축 단지는 송파구 잠실주공5단지다. 28.72% 하락했다. 가구당 평균 4억1336만원이 빠진 셈이다. 이밖에 강동구 둔촌주공4단지가 21.06%, 고덕시영현대가 21.27%, 강남구 대치동 은마아파트가 각각 19.67%의 가격 하락률을 보였다. 반면 강남권을 제외한 서울 21개구 재건축 아파트의 시가총액은 6.11% 늘었다.

◆강남 재건축 살만한가

재건축·재개발은 대부분 도심 노른자위 위치에 있고, 주변 도로, 편의시설 등 기반시설도 함께 정비가 되기 때문에 향후 주변 환경도 좋아진다는 점에서 주목을 받는다.

하지만 신축 분양이 이뤄지기 전까지의 생활은 고되게 마련이다. 건물이 낡고 수도 공급이 원활하지 않으며, 난방이나 전기가 끊기기도 한다. 흔히 '미래를 보고 산다'는 말이 적용되는 곳이다.

때문에 부동산 전문가들은 '특별한 목적'이 있지 않는 한 강남 재건축아파트를 고려하지 않는 것이 낫다는 의견이 많다. 앞으로의 전망이 그리 밝지 않기 때문이다.

채훈식 부동산1번지 실장은 "12.7 대책의 영향으로 재건축 시장의 하락세가 둔화될 것으로 보이지만 경기침체와 DTI 규제로 매수자의 자금줄이 막혀 있기 때문에 매도자와 매수자 간의 줄다리기가 이어질 것"으로 전망했다.

재건축이 끝난 신규 분양 물량에 대한 점수는 후한 편이다. 앞으로 재건축 공급이 적어 희소성에 점수를 얻었다.

양지영 리얼투데이 팀장은 "부동산시장 장기침체와 속도조절 등으로 재건축재개발 물량이 앞으로 더 줄어들 전망"이라며 "특히 재건축·재개발은 기본적으로 도심에 몰려 있다는 입지적으로 강점이 있어 향후 시장이 호황일 때에는 가치가 다시 상승할 가능성이 크다"고 의견을 밝혔다.