낡은 것에 비해 새 것이 더 비싸다는 일반적인 상식은 그동안 아파트시장에서는 통하지 않았다. 오래될수록 가치를 인정받는 재건축시장이 있기 때문이다. 오래된 아파트의 상당수는 도심 노른자위에 입지해 있다. 한정된 재화인 만큼 미래가치에 대한 기대감이 재건축아파트의 시세에 반영된 것이다.

하지만 주택시장이 불황기를 거치면서 재건축아파트의 기대가치도 낮아지고 있다. 재건축아파트 가격이 이미 한계수익률에 다다른데다 좀처럼 진도가 나가지 않는 사업진행속도로 인해 투자피로감이 몰려온 탓이다.

이 틈을 비집고 새 아파트가 부상하고 있다. 미래가치보다 현재의 주거환경을 중시하는 풍토가 자리를 잡아가는 상황이다.

◇신규 아파트 가격, 재건축 앞질렀다
 
아파트는 주택연한이 오래 될수록 재건축 압박이 크다. 때문에 노후화된 아파트는 자체의 잔존가치에 비해 높게 평가돼 왔다. 부동산114가 입주연식별 서울 아파트 평균매매가격을 비교 분석한 결과에 따르면 금융위기 전 아파트가격이 상승세를 보였던 2007년에는 입주 20년이 넘은 서울의 노후 아파트의 가격이 3.3㎡당 2735만원이었던 반면 입주 5년 이내의 새 아파트는 3.3㎡당 1929만원으로 오래된 아파트에 비해 가격이 낮았다.

그러나 지난해 상황은 역전됐다. 2012년 서울 아파트값은 입주가 5년 이내인 아파트는 3.3㎡당 2056만원을 형성한 반면 20년이 넘은 아파트의 경우 3.3㎡당 1880만원으로 대폭 떨어졌다.

이는 2008년 미국의 투자은행 리먼브러더스의 파산으로 시작된 1차 금융위기와 2011년 미국 신용경색 및 유럽 재정위기를 거치면서 국내 수도권 부동산시장의 약세가 이어진데다 소형주택 비율확대 등 정책기조 변화로 수익성이 악화됐기 때문이다. 특히 실거주의 목적보다는 미래 가치상승에 기대감이 높은 재건축아파트는 사업성에 대한 불안감이 높아지면서 가격 하락폭을 키웠다.

반면 새 아파트의 가격은 소폭 상승했다. 주택 매수심리가 위축된 가운데 새 아파트는 투자수요보다는 실수요층이 두터워 시장불안에 따른 민감도가 상대적으로 덜한 것으로 풀이된다.

김은선 부동산114 선임연구원은 "경기상황과 부동산시장의 투자환경 변화 등으로 부동산을 단기투자 대상으로 보는 풍토가 사라지는 추세"라면서 "주거 안정도의 중요도가 높아지면서 새 아파트의 가격은 실수요자들의 꾸준한 관심 탓에 상대적으로 하락폭이 낮다"고 설명했다.

◇재건축 가격 상승, 반등 신호탄?
 
재건축 아파트가격의 큰 흐름은 여전히 우하향 곡선을 그리고 있지만 올해 상황을 보면 심상치 않다. 부동산 정보업체 부동산뱅크에 따르면 서울 재건축아파트 가격은 최근 3주 연속 상승세를 탔다. 다른 정보업체의 통계를 봐도 비슷하다. 주간 단위로 보면 14~19주 만에 반등세를 보였다.

이에 힘입어 월간 시세도 변화를 보이고 있다. 닥터아파트에 따르면 1월 서울의 재건축아파트 가격이 평균 0.41% 상승했다. 9개월 만에 첫 반등이다. 특히 재건축아파트 밀집지역인 강남구의 경우 1.65%나 올라 상승을 주도했다.

상승의 원인은 그동안 지지부진했던 재건축사업의 속도와 연관이 크다. 최근 강동구 둔촌 주공아파트의 재건축 정비계획안이 확정됐고, 개포주공3단지가 조합설립인가를 받는 등 재건축 추진 속도가 빨라지는 추세다. 더불어 잠실주공5단지, 송파 가락시영, 서초우성, 서초한신 등의 재건축사업도 속도전에 뛰어들었다.

재건축 사업장이 속도를 내는 이유는 더 이상 시간을 끌어서는 얻을 게 없다는 주장이 힘을 얻고 있어서다. 이른바 재건축 매몰비용 문제다. 재건축 매몰비용 문제는 서울시가 뉴타운·재개발·재건축에 대한 출구전략을 취하면서 드러났다. 정비구역이 해제될 경우 그간 조합이 운영하면서 들인 자금을 조합원이 부담해야 하는 처지가 된다. 사업이 추진되더라도 조합부담을 낮추려면 수익성이 높은 일반분양 판매가 잘 이뤄져야 하는데 현실과의 가격 괴리와 소형평형 의무조항 등이 발목을 잡고 있어 미분양으로 남을 공산이 크다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 "2014년까지 재건축 초과이익 환수 유예와 한강변 정비사업 로드맵이 나오면서 불확실성이 해소돼 재건축시장의 가격이 상승하고 있다"면서 "다만 재건축단지의 인프라를 겨냥한 실거주 목적의 저가 매수가 이뤄지면서 바닥을 찾아가는 수준이지 대세 상승에 필요한 모멘텀은 없는 상황"이라고 진단했다.