3가지 경우로 본 '오피스텔 임대사업' 필승전략

오피스텔을 매입해 임대하는 것은 은퇴를 앞둔 중·장년층은 물론 젊은 직장인들도 선호하는 투자형태다. 비교적 소액투자가 가능하면서도 월급 외에 매달 고정적인 수익이 생기기 때문이다.

오피스텔 임대사업을 준비할 때 놓치지 말아야 할 체크포인트가 있다. 바로 세금이다. 세금을 고려하지 않고 임대수익률을 계산한 후 투자했다가 낭패를 보는 경우가 많다. 그렇다면 오피스텔을 사서 임대를 놓을 때 내야할 세금은 얼마일까. 오피스텔 임대사업의 형태를 크게 세가지로 구분해 살펴봤다.

◇사업자 등록 않고 임대할 경우

사업자 등록을 하지 않고 임대 시 부가가치세는 오피스텔 건물가액의 10%다. 신규분양의 경우 대개 분양가에 포함돼 따로 낼 필요가 없다. 하지만 기존 오피스텔을 매입한 경우에는 기존 소유자의 임대사업자 등록 여부에 따라 매매가에 부가가치세가 빠질 수도 있다. 이 경우 매입자가 내야 한다.

이밖에 취득세는 분양가 또는 매매가의 4.6%다. 재산세의 경우 공시가격의 70%를 과세표준으로 적용해 0.25%가 부과된다. 양도소득세는 시세차액(매입가-매도가)이 과표 기준이다. 2년 이상 보유할 경우 시세차액 구간별로 일반세율(6~38%)이 적용된다.

◇'일반임대사업자'로 등록 후 임대할 경우

일반 임대사업자로 등록한 후 임대할 경우에는 부가가치세가 면제된다. 신규 분양받은 경우 계약일로부터 20일 이내에 사업자등록을 하고 부가가치세 신고서를 작성하면 건물가액의 10%인 부가세를 환급해준다.

다만 주거용으로 임대하다 발각되면 환급받은 부가세를 추징당한다. 또 10년 동안 업무용으로 임대해야 한다. 만약 임대기간 10년을 채우지 못하거나 임대 중간에 주거용으로 임대할 경우 남은 기간의 6개월당 5%의 부가세를 추징 당할 수 있다. 이와 별도로 월세 수익에 대한 부가가치세는 1년에 두 번 내야 한다.

취득세는 사업자등록을 하지 않는 경우와 마찬가지로 분양가 또는 매매가의 4.6%다. 재산세는 공시가격의 70%를 과세표준으로 해서 2억원 이하는 0.2%, 10억원 이하는 0.3%, 10억원 초과는 0.4%다.

한편 임대소득 외 다른 소득이 있다면 합산해 종합소득세 신고를 해야 한다. 소득 전체 기준에 따라 소득의 6~38%가 소득세로 부과된다. 양도소득세는 시세차액에 일반세율이 적용된다. 종합부동산세의 경우 비과세 대상이지만 주거용으로 사용한 사실이 발각되면 과세대상이 될 수 있다.

◇'주택임대사업자'로 등록 후 임대할 경우

지난해 4월부터 오피스텔도 주택임대사업자 등록이 가능해졌다. 이에 따라 오피스텔을 주택임대용으로 등록하면 아파트나 도시형생활주택 등이 받던 세제혜택을 받을 수 있다.

주택임대사업자로 등록한 후 임대할 경우 부가가치세는 건물가액의 10%로 분양가에 포함돼 있어 따로 낼 필요가 없다. 주택임대용으로 등록하면 취득세가 면제되거나 감면된다. 전용면적 60㎡ 이하는 면제, 60∼85㎡ 이하는 25%가 감면된다. 단, 주택거래신고지역은 제외된다. 기존 오피스텔을 사는 경우에도 취득세 4.6%를 다 내야 한다.

재산세도 면제되거나 감면된다. 40㎡ 이하는 면제되고, 40∼60㎡ 이하는 50%, 60∼85㎡ 이하는 25%가 감면된다. 임대소득 외 다른 소득이 있다면 합산해 종합소득세 신고를 해야 한다. 소득 전체 기준에 따라 소득에서 6~38%가 부과된다. 양도소득세는 시세차액 구간별로 일반세율이 적용되고, 장기보유특별공제를 60%까지 받을 수 있다. 종합부동산세는 합산배제로 비과세 해준다.