급물살 탄 뉴타운, '미분양 부메랑' 어쩌나

최근 부동산 시장이 호조를 띠면서 지지부진하던 뉴타운 사업에 속도가 붙었다. 업계에선 긍정적인 전망이 주를 이루지만 우려의 시각도 만만치 않다. 수요는 한정적인데 비슷한 시기에 공급이 몰리면 미분양 물량이 급증할 수 있어서다.

20일 업계에 따르면 뉴타운구역 내 정비사업 추진위원회를 설립하거나 설립을 추진 중인 구역은 2013년 0건에서 지난해 12곳, 올해 20곳 이상으로 늘었다.

정부가 부동산시장 활성화를 위해 지난해 쏟아낸 9·1대책과 부동산 3법의 국회통과 등으로 앞으로 사업 수익성이 좋아질 것이란 기대감이 높아진 덕분이다.

현재 서울 내 뉴타운으로 지정된 총 358구역 중 227곳이 촉진지역으로 지정됐다. 촉진지역 중 조합설립 단계인 사업장이 37곳이며 사업시행인가 43곳, 관리처분계획인가 10곳 등 총 90개 사업장에서 사업이 진행 중이다.

최근 속도를 내는 사업장으로 한남뉴타운, 길음뉴타운, 청량리뉴타운 등이 뉴타운 정비사업에 속도를 내면서 이들 구역의 지분가격이 오름세를 기록했다. 한남3구역은 전 분기보다 3.3㎡당 487만원 올라 평균 4393만원으로 나타났다.

이처럼 뉴타운 지역 내 매매가가 급등하면서 전셋값이 덩달아 뛰어올라 이른바 전세난민에게 후폭풍이 덮칠 것으로 우려된다. 실제로 한국감정원이 집계한 최근 1년간 한남3구역 인근 한남동 아파트 시세변동 추이를 보면 9·1대책을 전후로 매매가와 전셋값이 동반 상승했다.

장재현 리얼투데이 팀장은 “매맷값과 전셋값의 동반상승 문제와 더불어 재건축에 따른 이주 시기와 이사 철이 맞물린다면 전세난을 가중시킬 수 있다”고 내다봤다.

공급과잉 문제도 지적됐다. 주택보급률(2013년 기준)을 보면 전국 평균이 102.7%, 수도권은 99%로 집계됐다. 이는 1인 가구를 포함한 수치로 사실상 1인 가구 대부분이 젊은세대와 고령세대들로 이뤄진 절대적 빈곤층이어서 아파트 거주 비율이 낮다.

이를 고려해 1인 가구를 제외한 수도권 주택 보급률을 보더라도 가장 낮은 서울이 100.1%로 100%를 넘어섰고 인천이 119.5%, 경기 107.8% 등 포화상태다.

전문가들은 인구 감소와 고령화 가속 등의 영향으로 서울의 수요가 한정된 상황에서 지난 1990년 이전 수도권을 중심으로 지어된 아파트 100만가구 이상이 재건축 연한을 맞아 공급과잉에 따른 대규모 미분양이 발생할 가능성이 높다고 분석했다.

장 팀장은 "앞으로 분양물량이 누적되면 시장에서 소화할 수 있는 한계치를 넘어설 시기가 올 것"이라며 "정부가 민간주택의 분양 물량을 조절할 법적인 근거가 없는 만큼 선제적 대응차원에서 대책 마련이 시급하다"고 덧붙였다.