“제 토지는 A씨의 토지와 인접해있습니다. 토지 경계 부분 중 제 땅인 줄 알고 있었던 부분이 알고 보니 A씨의 토지라고 합니다. 저는 25년 전, 전 소유자로부터 A씨의 땅까지 제 토지인 줄 알고 정당한 대가를 치루고 매수하였는데, 알고 보니 이웃의 땅이라니 억울합니다.”
위의 사례처럼 자신의 소유로 알고 토지를 매수하여 오랜 기간 점유해 온 사람의 권리가 보호받을 수 있는 방법은 무엇인가?
점유취득시효 완성 시 소유권이전등기 청구 가능
민법 제245조에는 20년간 평온, 공연하게 부동산을 점유한 자에게 소유권을 취득할 수 있도록 하는 규정이 존재한다. ‘점유로 인한 소유권의 취득’은 소유자가 자신의 권리를 장기간 행사하지 않고 방치한 경우 불이익을 주고 권리관계를 명확하게 하기 위한 규정으로서 자신의 토지로 오인하여 오랜 기간 점유한 자에게 소유권을 취득할 수 있는 법률적 권한을 부여한 것이다.
따라서 점유취득시효인 20년의 점유를 완성한 경우, 점유자는 소유자를 상대로 소유권이전등기청구가 가능하다. 다만 과거에 비해 사례가 누적되고 법리가 많이 발달하여 법리 적용이 까다로워져 소송에 앞서 법률적 요건에 부합하는지 주의를 기울일 필요가 있다는 것이 법조계의 전언(傳言)이다.
권원이 있는 점유일 때 인정되는 ‘자주점유’의 요건
점유취득시효와 관련한 소송에서 가장 중요한 법률적 요건은 ‘자주점유(自主占有)’이다. 자주점유란 소유의 의사로 점유한 것을 일컫는 법률용어이다. 이와 반대되는 개념이 소유의 의사가 없는 점유인 ‘타주점유(他主占有)’이다.
자주점유는 민법 제197조 제1항에 의해 법률상 추정되기에 점유자가 아닌 소유자가 깨어야 하는 추정에 해당한다. 그러나 점유자는 매매, 증여 등 점유의 명확한 근거를 제시할 수 있어야 한다.
상대방이 타주점유를 주장할 때, 이를 방어하지 못하면 자주점유의 추정은 깨어질 수 있다. 자주점유는 과거보다 쉽게 인정되지 않는 것이 최근 판결의 동향이다.
점유취득시효 관련 소송 제기 시 법률적 요건 충족 여부를 전문가와 체크해봐야
점유취득시효와 관련한 소송에서 가장 중요한 것은 정당한 점유의 권원이나 법원에서는 해당 토지의 특성 또한 중요한 요소로 고려하고 있는 것으로 전해진다. 점유하고 있는 토지의 면적이 실제 등기부상 토지 면적에 비해 현저히 그 비율이 높거나 토지의 모양이 완전히 다른 경우, 자주점유 추정은 깨어진다는 것이 정설(定說)이다.
이에 대해 대법원은 ‘매매 대상 대지의 면적이 등기부상 면적을 상당히 초과하는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 계약 당사자들이 이러한 사실을 알고 있었다고 보는 것이 상당하며, 따라서 그 점유는 권원의 성질상 타주점유에 해당한다(대법원 1997. 1. 24. 선고 96다1335판결 참조).’라 판결한 바 있다.
이는 정당한 권원 뿐 아니라 토지의 면적, 모양, 외벽의 유무 등 해당 토지의 모든 요소가 판결에 영향을 주는 것을 의미한다. 따라서 소송 제기 전, 법률적 요건을 충족하는지 전문가와 체크해보는 것이 바람직하다.
점유취득시효 소송 사건을 많이 다루어 본 법무법인 진솔의 신문재 변호사는, “점유취득시효 관련 소송을 맡아 해당 토지에 가 보면 상담 시 들은 내용과 다른 요소들이 많기 마련이다. 소송이 진행되면 무엇을 주장해야 할지 해당 토지를 보면 명확해진다”고 설명한다.
이어 신문재 변호사는 “어떤 것을 쟁점으로 삼아 소송을 진행할지, 무엇을 주장해야 소송에서 이길지는 해당 토지에 해답이 있기에 소송을 담당하는 변호사가 해당 토지 답사를 직접 가는지 체크해 보아야 한다”고 덧붙여 설명했다.
아울러 신문재 변호사는 “점유취득시효 관련 소송은 부동산 소송 중에서도 변수가 많은 소송에 속하기에 경험 많은 변호사의 도움이 필요하다. 따라서 점유취득시효 관련 소송을 제기할 때에는 변호사가 직접 해당 토지를 답사하는지 등의 여부에 대해 각별한 주의를 기울여야 할 것으로 보인다”고 조언했다.
