[법무법인 소망<평택> 정대홍 변호사] 부동산 매매계약 시 매도인과 매수인의 권리와 의무 제대로 알아야

일반적으로 부동산 매매계약으로 인한 분쟁이 발생하게 되면 그 해결을 위하여 가장 먼저 매매계약서를 살펴보게 된다. 작성된 매매계약서를 바탕으로 매매가 진행되고 분쟁해결의 실마리도 매매계약서에 있기 때문에 작성 시 신중을 기해야 한다.


이에 법무법인 소망 평택분사무소의 정대홍 변호사는 “통상 매매 시 공인중개사를 통해 거래를 하는데 공인중개사가 작성해주는 계약서만 믿고 계약을 해서는 안 되며, 예상치 못한 거래 사고를 미연에 방지하기 위하여 당사자들도 명확하게 계약내용을 확인할 필요가 있다”고 강조했다.

부동산 매매계약은 매도인과 매수인 사이에서 약정한 거래를 이행하겠다는 약속이다. 무엇보다도 매매계약서 작성 시 계약 상대방이 본인인지의 여부를 확인하는 것이 중요하다. 본인인 경우 주민등록증으로 대조확인하고, 대리인인 경우 주민등록증과 위임장, 위임인의 인감증명서 소지 여부를 확인해야 하며, 인감과 소유자의 인감증명서를 대조해야 한다. 또한 가급적이면 본인과 직접 전화통화 등으로 확인하는 것이 좋다.

매도인과 매수인이 꼼꼼하게 확인해야 할 사항은?

정대홍 변호사는 “매수인의 경우 해당 부동산의 소유자 이름과 주소를 확인한 후 부동산등기부등본, 토지대장, 건축물대장, 공시지가확인원, 토지이용계획확인원 등을 발급받아 권리관계 및 사실관계를 확인하여 이상 여부를 파악하고, 부동산현황과 공부상의 기재가 일치하는지도 반드시 확인해야 한다”고 설명한다.

아울러 매도인이 실제 소유자인지 반드시 확인하고 권리변동 관계가 복잡하다거나 담보물권이나 가압류, 가등기가 설정되어 있는 것은 되도록 피하는 것이 좋다.


간혹 매도인이 부동산매매계약서에 서명날인을 하고 나서 바로 은행에서 대출을 받아 저당권 설정등기를 하는 경우가 있기 때문에 중도금 및 잔금 지급 시에도 등기부등본을 재확인하고, 저당권, 전세권 등 인수 시 금융기관으로부터 잔고증명을 받아 확인해야 하며, 임차권도 임차인에게 직접 확인할 필요가 있다.

더욱이 정대홍 변호사는 “계약서 내용 중 매매 금액이 약정한 금액과 맞는지, 매매금액 지급방법, 매매 부동산의 인도방법이 명확한지, 계약 위반 시 배상에 대한 특약조항 등을 반드시 확인해야 한다”고 강조한다.


구두 합의 후 계약금까지 지급되었다면 계약서 작성 상관없이 매매계약의 효력 발생

그런데 만일 구두로 계약하고 계약금까지 입금된 상황에서 매도인이 마음이 바뀌어 매매거래가 무효라고 주장할 경우 계약서가 없다고 원래 없었던 것이 될까? 이에 대해 정대홍 변호사는 “부동산을 팔고 산다는 매도인과 매수인의 구두 합의 후 계약금까지 지급되었으므로 계약서 작성과 상관없이 매매계약의 효력이 발생한다”고 설명한다.


이어 정대홍 변호사는 “구두계약을 체결하였다고 하더라도 매수인은 나머지 잔금을 지급하고 매매계약에 따른 소유권이전등기를 구할 수 있으며, 매도인이 이를 거부할 경우 이전등기서류를 제공할 것을 동시이행 조건으로 하여 매매대금을 공탁하면 된다”면서, “다만, 분쟁 시에는 구두계약을 체결한 점에 대한 입증이 어려우므로 반드시 서면으로 작성할 필요가 있다”고 조언했다.

본래 매매계약이 성립되면 매도인은 매매의 목적물인 재산권을 매수인에게 이전하여야 할 의무가 있고, 매수인은 매도인에게 매매대금을 지급하여야 할 의무가 있으며, 이러한 의무들은 특별한 사정이 없는 한 동시이행관계에 있다.

따라서 매수인이 ‘등기이전을 먼저 해주면 대금을 지급하겠다’는 식으로 상대방에게 먼저 의무를 이행하라고 주장할 수는 없다. 정대홍 변호사는 “부동산 매매계약을 위해서는 협상 단계부터 계약서 작성, 이후의 계약 이행과정에 걸쳐 법률전문가의 조언을 받을 필요가 있다”면서, “선진국과 달리 우리나라에서는 변호사의 조력을 받는 경우가 드믄데 가급적 변호사의 조력을 받아 미리 분쟁 발생에 대비하는 것이 더 큰 손해를 막는 방법”이라고 강조했다.

한편, 20여 년간의 법관생활을 해온 정대홍 변호사는 현재 법무법인 소망 평택분사무소를 비롯하여 서울, 수원 등 광범위한 지역에 걸쳐 전문적인 법률서비스를 제공하고 있다.

또한, 대법원에서 재판연구관으로서 활동한바 있는 정대홍 변호사는 실제 있었던 판결들을 정확히 분석하여 각종 소송에 있어 판단에 참고 하고 있다고 전했다.