/사진=현대산업개발

경기불황에 부동산규제까지 겹치면서 내년 부동산시장에 대한 전망이 어둡다. 가계부채와 19대 대통령선거 등 정치경제적인 환경뿐 아니라 미국 도널드트럼프 대통령의 정책이나 금리인상도 국내 부동산에 변수로 작용할 전망이다.

◆2017~2018 전국 아파트 77만개… 공급과잉

2014년 이후 아파트 분양물량이 크게 늘며 2017~2018년 입주물량은 각각 37만가구, 41만가구에 이를 전망이다. 1999년 이후 최대수준인 데다 입주물량이 가장 적었던 2012년과 비교 하면 두배 정도 많은 물량이다.


국토교통부의 2013~2022년 아파트 공급계획은 연평균 27만가구 정도이나 2017~2018년은 10만가구 이상이 초과공급되는 셈이다.

일부 지역에서는 입주물량 증가로 아파트 전셋값이 하락하고 이에 따라 세입자를 구하기 어려워지는 역전세난과 급매물 증가, 아파트값 하락이 연쇄적으로 일어날 가능성이 있다.


◆미국 기준금리 인상 후 한국은행 움직임은?

이달 미국의 기준금리 인상이 예고되면서 국내 부동산시장이 공포에 떨고 있다. 미국 기준금리 인상은 국내 기준금리와 시중은행의 대출금리 인상으로 이어질 가능성이 높은 만큼 주택담보대출 차주와 신규수요자에게 적지 않은 타격을 준다. 임병철 부동산114 리서치센터 책임연구원은 "그러나 미국의 기준금리가 인상되더라도 곧바로 국내 기준금리 인상으로 이어지진 않을 것"이라며 "서서히, 조금씩 인상될 가능성이 크다"고 내다봤다.


과거 기준금리 추이를 살펴보면 미국의 기준금리가 변동된 이후 일정한 시차를 두고 국내 기준금리가 움직였다. 2004년 6월 단행된 미국 금리인상은 1년3개월 후인 2005년 9월 국내 기준금리에 본격적으로 영향을 줬다. 2007년 8월에도 미국이 금리를 인하했는데 1년 후인 2008년 8월 국내 금리가 인하됐다. 임병철 책임연구원은 "다만 국내 기준금리가 곧바로 오르지 않더라도 시중은행들이 미리 금리를 올릴 가능성이 커 부동산시장의 투자심리가 위축될 수 있다"고 전망했다.

한편 도널드트럼프 대통령 당선인이 대규모 재정을 투입하는 확장적 재정정책을 예고하면서 금리인상 가능성이 높게 점쳐지는 상황이다. 연말 금리인상이 이뤄질 경우 미국의 기준금리는 지난해 12월 0.25%포인트 인상 이후 약 1년 만에 상향조정하는 것이다.


◆정부의 부동산규제 계속되나

정부의 11·3 부동산대책이 부동산경기 '부양'에서 '규제'로 방향을 틀면서 시장이 출렁이고 있다. 박근혜정부 출범 이후 줄곧 담보인정비율(LTV)·부채상환비율(DTI)이 완화되고 재건축 연한 단축, 분양권 전매제한기간 단축 등 부동산규제가 완화되다가 갑작스럽게 청약규제가 강화되고 전매가 금지되면서 전국 아파트값이 주춤했다. 서울 강남 재건축아파트는 하락세를 보이고 있다.

하지만 저금리 상황이 계속되는 한 마땅한 투자처를 찾지 못한 자금은 부동산으로 계속해서 몰릴 가능성이 높다. 임병철 책임연구원은 "부동산시장의 과열 양상이 이어질 경우 투기과열지구 지정이나 LTV·DTI 강화 등 규제가 더 강화될 수 있다"고 전망했다.

◆19대 대통령선거와 집값 향방

부동산시장은 대선 때면 후보자의 공약에 힘입어 반짝 호황을 누리는 경우가 종종 있다. 하지만 내년 치러질 19대 대선은 과거와는 다를 전망이다. 과거 개발 위주의 부동산공약이 대부분이었던 반면 최근 치러진 총선과 대선에서는 주거복지와 안정에 초점을 맞춘 공약들이 주를 이뤘다. 특히 내년 19대 대선은 부동산경기 부양보다는 저성장 탈출, 가계부채 해결, 양극화 해소 등에 관심이 쏠리고 있다.

실제 2000년 이후 대선과 총선이 치러진 해의 집값을 보면 선거 이슈가 큰 영향을 주지 못했다. 총선과 대선이 함께 진행된 2012년 전국 아파트값은 3.27% 하락하기도 했다. 선거 이슈보다는 전반적인 경기상황과 부동산정책에 더 민감하게 반응한 것이다.