[8·2 부동산대책] 재개발·재건축 투기수요 차단… 조합원 지위 양도·분양권 전매 등 강화

부동산시장 과열의 한 축으로 지목된 재개발·재건축 지역의 규제가 강화된다.

2일 정부가 발표한 ‘실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안’에 따르면 재건축초과이익환수제는 추가 유예기간 연장없이 내년 1월부터 예정대로 시행된다.


투기과열지구 내 재건축 조합원 지위 양도제한도 강화된다. 현행은 투기과열지구 지정 시 재건축 조합원 지위양도가 제한되지만 사업이 지연될 경우 예외적으로 지위양도를 허용한다.

현행은 조합설립인가 이후 단계의 재건축 예정주택을 양수받은 자는 조합원 지위 취득을 제한 하지만 정부는 예외사유를 엄격히 적용해 투기과열지구의 실효성을 강화할 방침이다.


조합원 지위 양도 기준은 ‘조합설립 후 2년 내 사업시행인가 신청이 없고 2년 이상 소유’에서 ‘3년 내 사업시행인가 신청이 없고 3년 이상 소유’로 변경된다.

‘사업시행인가 후 2년 내 착공하지 못하고 2년 이상 소유’는 ‘3년 내 착공하지 못하고 3년 이상 소유’로 바뀐다.


정부는 다음달 이 같은 내용을 담은 ‘도시 및 주거환경 정비법 시행령’ 개정(안)을 시행해 모든 재건축조합에 적용할 방침이다.

다만 투기과열지구 지정 이전에 재건축 예정주택의 매매계약을 체결한 경우에는 조합원 지위의 양수를 허용할 계획이다.


투기과열지구 내 재개발 등 조합원 분양권 전매제한도 강화된다. 현재는 투기과열지구 지정 시 재개발 및 도시환경정비사업의 조합원 분양권은 전매제한이 없다. 이에 따라 재개발 등 조합원 분양권 전매를 통한 시세차익을 목적으로 하는 투기수요가 재개발 등 정비사업 예정지역에 지속 유입돼 시장질서가 흐트러졌다.

이에 정부는 투기과열지구에서는 ‘관리처분계획인가 후부터 소유권이전등기 시’까지 재개발·도시환경정비사업의 조합원 분양권 전매를 금지하기로 했다. 이를 통해 분양권 전매를 목적으로 하는 투기수요 유입을 차단한다는 계획.
정부는 ‘도시 및 주거환경 정비법’ 개정법(안)을 다음달 발의할 예정이다. 개정(안) 시행 이후 최초로 사업시행인가를 신청하는 조합부터 적용된다.

전국 재개발지역 사업 시 임대주택 공급 의무비율도 강화된다. 현행 재개발사업 규정은 전체 세대수의 15%(수도권) 또는 12%(지방) 범위 내에서 임대주택을 공급하게 되어있다.

일부 지자체는 임대주택 공급 의무비율을 0%로 고시하는 등 임대주택 공급이 한계에 이르렀다.

이에 정부는 임대주택 공급 의무비율 하한을 5%(서울 10%)로 설정해 임대주택 공급을 촉진하고 원주민의 재정착을 제고할 계획이다. 정부는 다음달 ‘정비사업 임대주택 건설 비율 고시’를 다음달 개정할 예정이다. 고시가 개정되면 이후 최초 사업시행인가 신청분부터 적용된다.

투기과열지구 내 정비사업 분양분(조합원+일반분양분) 재당첨도 제한된다. 현행은 투기과열지구 내 정비사업 일반분양을 받은 경우에는 5년간 다른 정비사업의 일반분양은 당첨을 받을 수 없다. 다만 조합원 분양분 등에 대해서는 재당첨 제한이 없어 조합을 다르게 해 복수의 정비사업 예정주택 등을 취득하는 투기 수요가 존재했다.

이에 정부는 투기과열지구 내 정비사업 일반분양 또는 조합원 분양에 당첨된 세대에 속한 자는 5년간 투기과열지구 내의 정비사업 일반분양 또는 조합원 분양의 재당첨을 제한키로 했다.

관련 내용은 다음달 발의 예정인 ‘도시 및 주거환경 정비법’에 담긴다. 법 개정 이후 정비사업 예정주택을 취득해 조합원 분양을 받거나 정비사업 일반분양에 당첨된 세대에 속한 자에게 적용된다.

다만 법 시행 전에 투기과열지구 내 주택을 소유하고 있더라도 ▲법 개정 후 투기과열지구내 정비사업 일반분양을 먼저 받은 경우 ▲법 개정 후 투기과열지구 내 추가로 정비사업 예정주택을 취득해 조합원 분양을 먼저 받은 경우는 당해 주택 조합원 분양이 제한된다.