[머니포커S] 꿈틀대는 부동산… '규제의 역설'

정부는 잇단 부동산규제에 시장이 민감하게 반응하며 강남 재건축 등 서울 아파트값이 한동안 주춤했다. 규제 약발이 시장을 감싸는 듯 했지만 최근 들어 집값이 다시 꿈틀댄다. 규제에도 아랑곳없이 집값이 다시 상승세로 돌아설 것이란 일각의 추측이 맞아 떨어진 셈. 재차 과열되는 시장의 열기를 식힐 정부의 다음 포석에 관심이 쏠린다.

◆꿈틀대는 강남 재건축 집값

한동안 주춤하던 강남 재건축 시장이 다시 들썩인다. 부동산114에 따르면 9월 둘째주 기준 서울 아파트 매매가는 재건축 상승 반전과 일반아파트 오름폭 축소로 전주(0.05%)와 비슷한 흐름을 유지하며 주간 0.04%의 변동률을 보였다.


8·2부동산대책 발표 후 약세를 보이던 서울 재건축 아파트값은 6주 만에 상승하며 주간 0.11%의 변동률을 나타냈다.

정비계획안이 서울시 심의를 통과하며 재건축 추진에 한층 속도가 붙은 송파구 잠실주공5단지 가격이 상승한 영향이 가장 크다. 여기에 8·2대책 발표 후 가장 먼저 약세를 보인 강동구 둔촌주공아파트 하락이 멈췄고 강남구 개포주공1단지 가격 낙폭이 줄어든 영향도 컸다.


아파트값이 꿈틀대는 가운데 인기 지역의 청약 집중 현상도 되풀이 되며 다시 시장이 과열될 조짐이다.

금융결제원에 따르면 올 들어 수도권 분양 아파트 중 경쟁률이 가장 높았던 아파트는 신반포 6차를 재건축해 짓는 ‘신반포센트럴자이’. 8·2대책 이후 강남지역 첫 물량으로 선보인 ‘신반포 센트럴자이’는 1순위 청약 결과 전체 98가구 모집에 1만6472명이 몰려 최고 510대1의 경쟁률을 보였다.


서울 강남구 개포시영 재건축 물량인 ‘래미안 강남포레스트’도 전체 185가구 모집에 7544명이 몰려 최고 234대1의 높은 경쟁률로 1순위 마감됐다.

◆규제 잊은 인기지역 청약 열기


8·2대책 초반 부동산시장은 치열한 눈치 싸움이 이어졌다. 정부의 단속 예고에 공인중개업소가 텅 비었고 가격도 내리막이었다.

침체된 시장은 약 6주간 지속됐다. 예상보다 강력했던 8·2대책 위력이 발휘된 동시에 정부가 지속적인 모니터링을 통한 후속 조치를 예고한 탓이었다.

반면 시장이 근시일 내에 예전 모습을 되찾을 것이란 의견도 있었다. 규제 여파가 오래 지속되지 않을 것이란 일각의 전망은 곧 현실로 나타났다. 정부의 규제로 투기수요 차단뿐만 아니라 실수요자의 청약 심리도 위축될 것으로 전망됐지만 강남 재건축 등 인기지역 쏠림 현상은 여전했다.

하반기에도 입지 좋은 서울 주요 재건축단지에서 분양 일정이 줄지어 대기 중이라 시장 열기는 계속 이어질 전망이다.

부동산 리서치 전문업체 리얼투데이에 따르면 올 4분기 서울시 정비사업 공급량은 총 1만3497가구며 이 중 5802가구가 일반 분양된다. 이는 지난해 총 1만6447가구 중 6635가구가 일반 분양한 것에 비해 다소 감소한 수치다.

내년에도 서울시 정비사업 공급물량은 감소할 가능성이 크다. 6·19대책, 8·2대책, 9·5대책 등 정부가 연이은 규제에 나선 데다 내년 1월부터는 재건축초과이익환수제도 시행될 예정이어서 사업추진이 쉽지 않을 전망이다.

따라서 연내 분양될 주요 재건축 단지의 희소가치가 뛸 수밖에 없는 상황. 게다가 정비사업 단지는 역세권, 학교, 편의시설 등 기초 생활인프라가 잘 갖춰져 정부 규제에도 청약 수요가 넘칠 것으로 관측된다.

업계 관계자는 “확실히 정부의 최근 규제는 전방위적 압박으로 시장을 긴장시킨 게 사실”이라면서도 “하지만 인기지역의 경우 실수요자뿐만 아니라 투자자에게도 놓칠 수 없는 분명한 매력이 있어 규제 여파에도 인기는 지속될 것”이라고 내다봤다.