[제6회 머니톡콘서트] 박대원 “수익형 부동산 투자 '업종' 고민하라”

“주택시장이 답이 있는 시험이라면 수익형 부동산은 정답이 정해져있지 않은 시험입니다."

박대원 상가정보연구소장의 말이다.

박 소장은 21일 낮 2시 재테크전문 경제주간지 <머니S>가 주최한 '제6회 머니톡콘서트'에서 “정부 부동산 규제로 상가투자에 관심이 커지는 상황이지만 기존 부동산 투자방식으로 투자하면 성공하기 어렵다”며 이같이 말했다. 답이 없는 시장이기 때문에 더 많은 고민이 필요하다는 설명이다.


박 소장은 최근의 수익형 부동산 붐에 대해 “단순히 주택시장 규제에 따른 풍선효과로 해석해선 안된다”고 말했다. 수익형 부동산 인기의 본질은 수년째 지속된 저금리기조와 인구구조 변화로 인한 필연적 현상이라는 것. 특히 베이비부머세대의 은퇴는 수익형 부동산 투자 유입의 가장 큰요인이다.

최근 금리인상이 가시권으로 접어들며 시장에선 수익형 부동산에 대한 부정적인 전망도 나오지만 그는 이에 대해 “금리인상과 대출규제는 계산상의 오류를 불러올뿐 변동성이 없는 월세상품을 찾아야 한다는 욕구는 더 커진다”고 말했다. 결국 수익형 부동산의 ‘옥석가리기’가 가장 중요한 시대로 가고 있다는 것.


그는 과거 우리나라 투자자들이 상가투자를 감행하며 범한 오류를 먼저 지적했다. 객관적 분석이 아니라 주관적 판단과 사람(중개업자)에 의존해 투자를 해온 현실과 상품비교에 인색해 시장 쏠림현상이 크게 일어났다는 게 그의 지적이다. 그는 또 미디어에 오픈된 정보에 의존하다보니 집단적 행동이 나타나 특정인만 이득보는 구조가 생겼다고 분석했다.

박 소장은 그러면서 과거의 리서치 경험을 통해 상가투자가 어렵다는 점도 지적했다. 가장 큰 어려움은 규칙적이지 않다는 점이다. 연구소가 서울 25개구 100개 단지 내 상가를 단지 가구수 기준으로 나열해 본 결과 어떤 규칙성도 발견할 수 없었다. 그는 “모든 상가를 유형별로 다르게 볼 수 있는 안목이 필요하다”고 말했다.


박 소장이 강조한 요소는 ‘업종’이다. 그에 따르면 상권과 입지 다 중요하다. 다만 기존 투자자들은 대부분 접근성과 가시성 등 물리적 조건은 따졌지만 업종에 대한 고민은 많이 하지 않았다. 일부 투자자들은 업종의 중요성을 인식했지만 디테일한 분석이나 연구가 나오지는 않았던 게 사실이다.

그는 단순히 유동인구가 많은 상권보다 구매력을 갖춘 소비인구가 유입되는 업종을 갖춘 상권에 주목할 필요가 있다고 강조했다. 물론 역세권 연계지역 등 접근성이 높은 곳이 좋지만 이보다 특별한 소비를 하는 고객층이 찾아올 만한 곳의 상가를 사는 것이 바람직하다는 것. 가장 대표적인 게 스타벅스의 사례다. 스타벅스는 우리나라 카페의 문화를 통해 접근성을 떠나 입지를 창출해내는 업종으로 거듭났다.


그는 “앞으로 상가투자에 있어서 배후세대나 입지조건 등 부동산학 관점의 정보보다는 소비자 행동에 중점을 두고 시장을 봐야한다”며 “입지운명에 따른 물리적요건에서 벗어나 업종과 콘텐츠 발굴을 통해 상가의 가치를 높일 방법을 강구하는 것이 중요하다”고 강조했다.