[부동산 투자전략] '미래 보는 안목' 키울 때

“최근 부동산시장 상황이 급변했습니다. 문재인정부의 부동산시장 규제에 과열을 잡겠다는 강한 의지가 담겼기 때문이죠. 급변하는 상황에 스스로 대처하는 자세가 필요한 때입니다.”

권대중 명지대 부동산대학원 교수는 지난 11월21일 재테크 전문 경제주간지 <머니S> 주최로 열린 제6회 머니톡콘서트에서 ‘규제를 알아야 내 집이 보인다’를 주제로 강연하며 이같이 조언했다. 잇따른 정부규제로 시장이 급변한 만큼 상황에 따라 스스로 대처하는 능력을 기르는 것이 선행돼야 한다는 말이다.

역대 정부에서 시장규제와 완화를 반복했음에도 부동산가격은 대체로 떨어지지 않고 올랐기 때문에 전문가의 조언에만 의지하지 말고 스스로 시장을 판단하는 안목을 기르라는 것. 또 번지르르한 부동산의 현재만 보지 말고 미래가치를 보는 것이 중요하다고 조언한다. 권 교수의 내집 마련 전략은 한마디로 ‘아는 만큼 보인다’로 요약된다.

◆급변하는 시장, 능력을 키워라

문재인정부 출범 이후 부동산시장 관련 정책은 4차례(6·19대책, 8·2대책, 8·2추가대책, 10·24 가계부채 종합대책)나 발표됐다. 정책에 담긴 정부의 의지는 확고하다. 강력한 시장규제로 과열된 시장을 바로 잡아 서민과 실수요자의 내집 마련 기회를 확대하겠다는 의도다. 또 문재인정부는 빚내서 집 사지 말라며 가계부채 총량 관리에 나서는 등 대출규제도 강화했다.


역대 정부는 규제와 완화를 반복하며 부동산시장 변화에 대처했다는 게 권 교수의 분석이다. 하지만 이번 정부의 시장규제는 이 만큼 강력한 로드맵이 또 있을까 싶은 생각이 들 정도로 각종 규제가 총망라됐다고 평가한다.

정부의 강한 시장규제가 이어지면서 사람들의 관심은 내집 마련을 넘어 부동산 투자로 과연 돈을 벌 수 있는지에 쏠렸다. 시장을 옥죄는 정부와 틈새를 비집고 들어서려는 수요자·투자자의 관심이 극명하게 상충되기 때문.


이들에게 권 교수는 우선 시장변화에 스스로 적응하라고 조언한다. 우스갯소리지만 정부의지를 거스르지 말고 그때그때 시장변화에 스스로 대처하는 능력을 기르는 것이 내집 마련과 투자 성공의 첫걸음이라는 얘기다.

권 교수는 “역대 정부는 부동산시장에 대한 규제와 완화를 수없이 반복하며 시장흐름에 개입했지만 정부의지와 다르게 부동산가격이 뛰는 경우가 더 많아 전문가의 조언에만 의지하는 것은 한계가 있다”며 “우선 스스로 시장을 보는 안목을 키워 시야를 넓히는 것이 투자 성공의 첫걸음”이라고 조언했다.

◆멀리 ‘미래가치’ 내다보자

“부동산은 현재보다 미래가치가 중요합니다. 뒤를 돌아보지 않고 계속 앞만 보고 달리거든요.”


권 교수는 급변하는 시장을 스스로 내다보는 안목을 길렀다면 다음 순서는 현재보다 미래가치를 따져보라고 주문한다.

그는 “8·2대책 발표 전에는 적어도 서울 강남4구(강남·서초·송파·강동) 정도만 규제하는 정책이 발표될 것으로 내다봤지만 실제로 서울 전역을 투기과열지구로 묶는 정책을 발표해 시장을 놀라게 했다”며 “대부분의 사람은 강남4구를 비롯해 서울·수도권 인기지역만 바라보는데 정부규제가 심한 데다 자신의 자금여력 등을 고려하면 인기지역 청약은 현실적으로 힘들다. 현재 가치가 뛰어난 곳도 좋지만 앞으로 발전 가능성이 높은 토지 등에 투자하는 결단력이 필요하다”고 조언했다.


그가 말한 미래가치는 스스로 시장을 내다 보는 안목에서 나온다. 결국 좁은 시야로 현재의 가치만 따지느냐, 넓은 안목으로 미래가치까지 더하느냐의 문제다. 쉽게 말해 ‘아는 만큼 보인다’는 말이다.

권 교수는 “사람들이 부동산 투자를 할 때 화려한 현재가치만 보고 판단하는 경우가 많지만 이는 잘못됐다”며 “서울 등 인기지역만 보지 말고 인구 50만명 정도 되는 수도권 도시의 토지개발 가능성을 주목하는 것도 성공 투자의 한 방법”이라고 조언했다.

이어 “역대 정부의 부동산시장 시세 흐름을 보면 한번 값이 뛴 후 다시 내려온 경우는 거의 없었다”며 “눈앞의 이익만 보지 말고 중장기적 관점에서 시장을 길게 바라보고 규제와 맞서는 것보다는 규제를 피한 지역의 미래가치를 살피는 지혜가 필요하다”고 강조했다.

☞ 본 기사는 <머니S> 제516호(2017년 11월29일~12월5일)에 실린 기사입니다.