/사진=이미지투데이
증시 하락장에도 수익을 내는 펀드가 있다. 부동산에 투자해 임대수익, 매매차익 등을 투자자들에게 지급하는 부동산펀드다.

최근 미중 무역분쟁 영향으로 국내·해외 주식형펀드 모두 손실을 기록하는 사이에 부동산펀드는 시장 수익률을 크게 앞질렀다. 견고한 경제 성장에 힘입어 안정적인 임대료 수입을 얻을 수 있다는 게 장점이다.

◆국내·외 부동산펀드 수익률 상승


펀드평가사 에프앤가이드에 따르면 지난 24일까지 6개월 동안 30개 해외 부동산펀드는 평균 2.54%의 수익률을 기록했다. 15개 국내 부동산펀드도 같은 기간 1.13% 수익률을 보였다. 국내 주식형펀드가 각각 7.93%, 8.87% 손실을 낸 것과 비교하면 8% 이상 높은 수익률이다.

통상 부동산펀드는 임대 수익을 통해 투자자에게 매 회계기간마다 분배금을 지급하고 추후 부동산 매각 등을 통해 자본이득을 추구한다. 증시 흐름과 상관없는 실물 자산을 기초로 하기 때문에 주식시장이 고전해도 꾸준히 수익을 낼 수 있다.


특히 해외 부동산펀드의 수익률이 두드러졌다. 미래에셋자산운용의 '미래에셋맵스미국부동산투자신탁11'도 연초 이후 수익률이 8.32%에 달한다. 이 펀드는 미국 애틀랜타의 오피스빌딩에 투자했다. '삼성Japan Property부동산투자신탁 리츠(재간접형)'의 연초 이후 수익률은 6.25%다. 이 펀드는 도쿄증권거래소에서 발표하는 TSE 리츠 인덱스에 포함된 J-리츠에 분산투자한다.

국내 부동산펀드도 4~5%대 수익률을 기록했다. 부동산 전문 자산운용사인 이지스자산운용의 '이지스코어오피스공모부동산투자신탁 117'는 연초 이후 3.95%의 수익률을 내고 있다. 유경피에스자산운용의 '유경공모부동산투자신탁 1ClassF'도 5%가 넘는 수익률을 기록 중이다.


금융권 관계자는 "부동산펀드가 주식형 펀드 대비 견고한 수익률을 보이고 있다"며 "실물부동산을 기초로 해 변동성이 작고, 비교적 안정적인 수익을 낼 수 있어 장기투자자들을 중심으로 펀드설정액이 늘고 있다"고 말했다.

◆모르면 손해, 부동산펀드 투자전략

부동산펀드는 자산의 50% 이상을 부동산에 투자하는 상품이다. 주로 부동산 관련 증권이나 파생상품, 부동산 대출, 실물 부동산 등에 투자한다. 부동산에 직접 투자하려면 대규모 자금이 필요하지만 부동산펀드는 소액으로도 투자할 수 있다는 게 장점이다.

유형별로는 크게 개발형과 임대형, 대출형(PF) 등으로 구분된다. 개발형은 펀드가 시행사 역할을 맡아 개발사업을 진행하며, 임대형은 사무실이나 빌딩 등 실물 부동산 매입 후 임대 사업으로 운용한다. 대출형은 시행사에 자금을 대여한 후 분양대금 등으로 자금을 회수하는 방식이다. 이밖에 부동산투자회사, 리츠(Reits) 등에 투자하는 형태도 존재한다.


이처럼 부동산펀드는 다양한 형태가 존재하기 때문에 어떤 방식으로 운용되는지 투자설명서 등을 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 또한 임차인의 신용도 역시 따져봐야 한다. 부동산펀드는 대형 오피스 빌딩을 매입하고 임차인에게 월세를 받아 수익이 발생하는 구조다. 펀드가 건물 주인이 되고 월세 수입을 통해 배당한다. 임차인이 국제 신용평가회사인 S&P의 BBB+ 이상의 신용등급을 받았는 지 확인해야 한다.

부동산펀드의 투자 대상인 부동산 입지도 살펴보자. 해외대체투자는 펀드설정 기간이 끝나면 투자자산을 매각해 청산해야 한다. 여기서 부동산 입지가 안 좋으면 매각이 어려울 수 있다. 또한 해외 부동산펀드에 투자할 때는 환율에 유의해야 한다. 환율에 따라 수익이 손실로 바뀔 수 있어서다. 환손실이 우려된다면 환헤지 상품을 선택하는 것도 방법이다.

아울러 부동산펀드를 운용하는 자산운용사의 노하우도 따져봐야 한다. 최근 금융지주회사가 자산운용 계열사를 강화하면서 자산운용시장이 커졌고 신생 자산운용사도 잇따라 등장했다. 해외대체투자는 절대적으로 자산운용사의 경험과 능력에 따라 진행된다. 투자대상 발굴에서부터 청산까지 자산운용사의 전문가들이 맡기 때문에 운용 수익률을 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 

금융권 관계자는 "부동산펀드는 다른 자산군에 비해 안정성이 높지만 원금 손실이 발생할 수 있다"며 "공실이나 예상치 못한 정책 변경으로 인한 손실, 분쟁이 생길 수 있기 때문에 전문가와 충분히 상담하고 투자하는 게 바람직하다"고 말했다.