서울 시내 한 지하철역의 텅빈 점포. /사진=김창성 기자 @머니S MNB, 식품 외식 유통 · 프랜차이즈 가맹 & 유망 창업 아이템의 모든 것
입지조사·보수적 수익률 계산은 필수
대출 비중 줄이고 ‘무늬만 역세권’ 검증

정부의 연이은 부동산시장 규제로 갈 곳 잃은 시중 유동자금이 수익형부동산인 상가시장으로 쏠릴지 주목된다. 각종 대출 규제와 양도세·보유세 부담 가중 등 과열된 집값을 잡기 위한 정부 방침으로 주택시장이 꽁꽁 묶인 탓이다.
상가시장은 정부의 규제 강도가 상대적으로 낮아 매력적인 투자처로 지목되지 자금 투입은 신중해야 한다. 상가투자, 어떻게 접근해야 할까.


◆발품 팔고 수익률 계산은 보수적으로

안정적 임대수익이 나오는 상가를 찾기 위한 첫걸음은 입지분석이다. 투자자는 입지분석을 통해 투자하려는 상권의 집객력과 소비력 파악, 해당 상권이 도입·성장·성숙·쇠퇴기 중 어느 단계인지를 객관적으로 파악해야 한다.


또 상권별 유동인구 및 특성 파악, 배후수요 소비력, 상가 독점력과 공급량, 배치 현황 등을 분석하는 것도 중요하다.

수익률 예상 역시 상가 투자의 기본이다. 그 중 높은 수익률을 올리기 위한 가장 중요한 비결은 매입가다.


일반적으로 서울보다 지방, 대로변보다 이면도로 상가의 수익률이 높다. 그만큼 매입가격이 저렴하기 때문. 따라서 투자자는 매입가를 낮추기 위해 관심 지역의 경매나 급매물 정보에 귀를 기울여야 한다.

임대료가 저평가된 물건을 매입한 후 임대료를 조정하는 것도 수익률을 높이는 방법이다. 또 리모델링을 통해 건물 가치를 끌어올려 수익률 상승을 도모하는 것도 좋은 방법이다.


다만 기대심리가 반영돼 부풀려진 수익률 계산은 지양해야 한다. 철저하게 보수적인 수익률로 계산해야 자금 압박에 대비할 수 있다.  

서울 연남동의 한 상권. /사진=김창성 기자

◆역세권은 무조건 좋다?

일반적으로 투자자들은 ‘역세권 상권’에 대해 호의적이다. 유동인구가 많고 안정적인 매출을 올릴 수 있다는 긍정적인 인식에서다. 하지만 전국 각지에 수많은 역이 새로 생겨나면서 ‘역세권’ 프리미엄은 점차 퇴색됐다.

노선별, 각 역별로 승하차 인구가 천차만별이고 하나의 역세권에서도 출구별로 유동인구 편차가 크다. 어떤 역세권은 철저하게 베드타운이라 낮 시간에는 사람이 적고, 어떤 역세권은 관공서 인근이라 주말이나 연휴만 되면 텅텅 빈 상권이 된다.

역세권 주변의 여건에 따라 실질적인 집객력이 떨어짐에도 단지 역과 가깝다는 이유로 가격 거품이 낀 ‘무늬만 역세권’ 상가를 피해야 하는 이유다.

특히 자신이 투자한 상가에 어떤 임차인, 어떤 업종이 들어오는지도 잘 살펴야 한다. 외형적 가치에 정점을 둘 것이 아니라 어떤 업종 유치가 주변 상권과 어울리는지, 임대료는 지속적으로 지불할만한 업종인지 등을 꼼꼼히 따져야 한다.

마지막으로 무리한 대출은 삼가야 한다. 분양가가 높고 상권이 활성화되지 않아 임차인 유치가 어려운 신도시, 택지지구 상가 등에 단기투자 목적으로 들어간 경우 공실이 발생하면 이른바 ‘상가 푸어’로 전락할 가능성이 크다.

따라서 금리 인상 가능성을 항상 염두에 두고 대출비중을 자기자본 대비 30~40% 이내로 가져가는 투자방식이 바람직하다.

이상혁 상가정보연구소 선임연구원은 “최근 주택에 비해 상대적으로 규제가 적은 상가 투자로 눈길을 돌리는 투자자가 많다”며 “상가는 주택에 비해 투자 전 분석해야 할 요소가 많기 때문에 세심한 투자전략이 필요하다”고 조언했다.