/사진=이미지투데이
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얼마전까지만 해도 집이 한채이고 가액이 9억원을 넘지 않으면 큰 걱정이 없었다. 국민들의 주거안정 지원차원에서 양도일 현재 거주자인 1세대가 국내에 2년 이상 보유한 1주택에 대해서는 양도소득세를 과세하지 않았기 때문이다. 9억원을 초과하는 고가주택은 초과분에 대해 양도세가 부과됐다. 그런데 잇단 부동산대책으로 하나씩 주의해야 할 사항이 생기기 시작했다.

1. 조정대상지역 지정에 따른 세금 효과
①1세대 1주택 비과세 거주요건 추가
2017년 8월2일 이후 주택 취득 시 지역에 따라 비과세요건이 조금 달라졌다. 조정대상지역일 경우 1세대가 1주택을 2년 보유하고 동시에 2년간 거주해야 비과세가 가능해졌다. 다만 조정대상지역이 아닌 경우에는 기존과 동일하다. 부동산 가격의 등락에 따라 조정대상지역이 수시로 변하기 때문에 취득 당시 조정대상지역인지를 꼭 확인해야 한다. 나중에 주택을 팔 때 조정대상지역에서 해제되더라도 취득시점에 조정대상지역이었다면 2년 거주요건을 충족해야 비과세가 적용된다.


②다주택자 중과규정 관련
2주택 이상 보유자가 조정대상지역의 주택을 팔 때 양도소득세 중과세율 적용(2주택자는 10%, 3주택 이상 시 20%) 및 장기보유특별공제를 적용 받을 수 없어 발생한 양도차익에 대해 최대 68.2%를 세금으롤 내야 한다. 다만 조정대상지역에서 해제됐다면 그 시점 이후에 해제된 지역의 주택을 팔 때 중과규정을 적용받지 않는다. 반대로 조정대상지역이 아니었다가 추가로 지정됐다면 그 시점 이후 양도하는 주택은 양도세 중과를 적용받을 수 있으니 다주택자들은 이 점을 유의해야 한다.

2. 1세대1주택 고가주택 양도 시 장기보유특별공제 요건 강화
1세대1주택이고 조정대상지역이 아니더라도 2020년부터는 양도가 9억원이 넘는 고가주택의 경우 거주요건을 충족하지 못하면 세금을 더 내야 한다.


1세대1주택의 경우 고가주택이더라도 세금을 적게 낼 수 있었던 이유는 바로 보유기간에 따른 공제(장기보유특별공제)를 연 8%, 10년 보유 시 최대 80% 적용했기 때문이다. 다만 내년 1월1일 이후 양도하는 고가주택의 경우 2년 거주요건을 충족하지 못할 경우 연 8%가 아닌 연 2%(15년 보유 시 최대 30%)의 공제율이 적용돼 2년 거주요건을 충족하지 못하는 상황이라면 올해 안에 정리할 필요가 있다.

2년 전부터 부동산관련 세금이 복잡하게 바뀌고 있다. 섣불리 행동하지 말고 하나하나 꼼꼼히 따져보고 계획하지 않으면 생각지 못한 세금을 낼 수 있으니 꼭 전문가를 통해 상담을 받아보기를 권한다.

☞ 본 기사는 <머니S> 제579호(2019년 2월12~18일)에 실린 기사입니다.