[법률S토리] 주택 임대소득 2000만원 초과, 소득세 얼마?

2017년 8·2 부동산 대책이 발표된 이후 정부는 매년 부동산 세법을 개정하며 다주택자와 고가주택 보유자의 세부담을 가중시키고 있다. 2020년 경자년을 맞아 바뀌는 부동산 세법과 절세방안에 대해 알아보자.

내년부턴 9억원이 넘는 고가주택을 1세대 1주택자가 양도할 경우 2년 이상 해당 주택에 거주해야 최대 80%의 장기보유특별공제를 적용받을 수 있다. 1세대 1주택이더라도 양도가가 9억원이 넘는다면 초과분에 대해서는 양도소득세를 부담해야 한다.


지금까진 양도차익에 대해 보유기간에 따라 1년에 8%씩 최대 10년에 80%까지 공제받을 수 있었지만 내년부턴 양도하려는 주택에 2년 이상 거주하지 않았다면 1년에 8%가 아닌 1년에 2%씩 적용해 최대 15년에 30%까지만 장기보유특별공제를 적용 받을 수 있다.

만약 양도하려는 주택을 15년 보유했고 양도가가 15억원, 양도차익이 10억원이라고 가정해보자. 해당 주택에 거주했을 경우에는 1370만원을, 반면 거주하지 않았을 때는 9460만원으로 8000만원가량의 세금 차이가 발생하게 된다. 


하지만 양도가가 9억원을 약간 초과하는 경우에는 거주유무에 따라 부담하는 세금 차이가 크지 않을 수 있다. 따라서 거주하기 위해 들어가는 이사비, 이자 등 제반비용을 고려해 거주여부를 결정하는 것을 추천한다.

지난해까지는 주택임대소득이 2000만원 이하일 경우 소득세가 비과세 대상에 해당해 납부할 세금이 없었다. 다만 올해부터는 비과세 규정이 폐지되면서 주택임대소득이 2000만원 이하인 경우에도 소득세 신고를 해야 한다.


종합소득세는 한해 동안 발생한 소득을 다음해 5월 한달 동안 신고해야 하는 제도다. 만약 2019년에 주택임대소득이 발생했다면 2020년 5월에 신고를 해야 한다. 만약 다른 소득 없이 집 2채로 2000만원의 임대소득을 내고 있는 집주인이 주택임대사업자로 등록할 경우 15만4000원가량의 세금만 부담하면 되지만 주택임대사업자로 등록하지 않을 경우에는 약 123만원의 세금을 부담해야 한다.

나아가 내년부턴 주택임대소득이 있는 자가 사업자등록을 내지 않으면 총수입금액의 0.2%를 가산세로 추가로 부담해야 한다.


종합부동산세를 계산할 때는 공시가격에 6억원(1세대 1주택인 경우 9억원)을 제외하고 공정시가가액비율을 곱해서 세금을 산출한다. 올해는 공정시장가액비율이 85%이지만 2022년까진 매년 4%씩 상향 조정된다. 따라서 내년에는 90%로 높아져서 보유세 부담이 늘어날 예정이다.

또한 종부세와 재산세 등을 부과하는데 기준이 되는 공기가격도 내년부터 단계적으로 끌어올려 장기적으론 시세 대비 80% 수준까지 높일 것으로 보인다. 이 경우 다주택자와 공시가 9억원 초과의 고가주택 보유자들의 세부담은 커질 것으로 전망된다.

☞ 본 기사는 <머니S> 제624호(2019년 12월24일~12월30일)에 실린 기사입니다.