삼성·잠실 등에서 허가 없이 땅 사면 2년 이하의 '징역'

앞으로 1년 동안 서울 강남구 삼성·대치·청담동과 송파구 잠실동에서 주택이나 상가를 거래하려면 사전에 관할구청의 허가를 받아야 한다. 국토교통부는 23일부터 해당 지역에 대한 토지거래허가제도를 1년간 시행한다고 밝혔다.

부동산의 토지면적이 주거지역 18㎡, 상업지역 20㎡를 넘기면 주택 거래 전 반드시 허가를 받아야 한다. 만일 허가 받지 않은 거래를 하다 적발될 경우 2년 이하의 징역이나 토지가격의 30%에 상당하는 벌금형에 처해질 수 있다.


구매자는 사전에 밝힌 구입 목적으로만 부동산을 이용할 수 있다. 주택을 사면 2년간 실거주해야 하고 상가도 직접 영업하는 것이 원칙이다. 다가구·다세대는 집주인이 거주하는 경우에 한해 일부 임대가 허용된다. 주택을 분양받은 경우는 제도 적용을 받지 않는다.

주거용 토지는 2년간 '실거주용'으로 이용해야 하므로 구입하는 주택에 임대차계약 기간이 남아 있다면 원칙적으로 토지거래 허가를 받을 수 없다. 전세 보증금을 끼고 주택을 구입하는 갭투자를 막기 위한 조치다. 다만 허가를 받더라도 잔금을 치르고 등기하기 전까지 통상 2~3개월이 소요된다는 점을 고려, 등기 전에 기존 임대차계약이 끝나면 예외적으로 허가를 받을 수 있다.


허가를 신청할 때 토지이용계획서에 작성한 잔금 납부일이 통상적인 계약 관행인 2~3개월 내 있고 잔금 납부일까지 임대차계약이 끝난다는 사실을 구청에 객관적으로 소명하면 허가를 받을 수 있다. 허가구역에서 신규로 주택을 분양받는 분양자는 2년간 실거주 의무가 없으므로 자유롭게 전세로 내놓을 수 있다. 

유주택자, 기존 주택 매매·임대 계획 소명

주택을 이미 보유한 경우도 신규 주택의 취득 목적으로 토지거래 허가를 신청할 수 있다. 다만 이런 경우 해당 지역에 거주해야 할 사유와 주택을 추가로 구입해야 하는 사유를 구체적으로 소명해야 한다. 허가구역이 속한 시·군이나 연접 시·군에 거주하는 매수자가 주택을 이미 보유한 경우 기존 주택을 팔거나 임대할지 밝혀야 한다.


제1·2종 근린생활시설도 구입 후 일정 공간을 직접 이용하면 나머지 공간을 임대할 수 있다. 꼬마빌딩을 산 건물주가 모든 층을 직접 상업용으로 쓰지는 않아도 된다는 뜻이다. '부동산 거래신고 등에 관한 법률' 시행령에도 건축물을 취득해 실제로 이용하는 사람이 해당 건축물의 일부를 임대할 수 있도록 '자기경영' 원칙의 예외를 인정하고 있다는 것이 국토부의 설명이다.

단 신청인이 자기경영을 하는 공간과 임대하려는 공간은 구분 소유 등으로 분리돼 있어야 한다. 또 허가 신청을 할 때 토지이용계획서에 구체적인 임대계획을 밝혀야 한다. 단독주택이나 공동주택에 실제 거주하는 경우 직접 이용하지 않는 일부 공간에 대해 임대 목적으로 활용하는 것이 가능하다. 단독주택에서 일부 방을 쪼개서 임대하거나다가구·다세대주택에 집주인이 살면서 나머지 집을 세 놓을 수 있다.


오피스텔도 대지지분 면적이 허가 기준면적(상업지역 20㎡ 등)을 초과하면 토지거래를 허가받아야 한다. 오피스텔의 이용목적을 토지이용계획서에 명시해야 한다. 허가받은 후에는 2년간 자기거주나 자기경영 의무를 이행해야 한다.

부부와 가족 등 세대 구성원이 공유지분을 각각 취득하는 경우 동일인의 취득으로 간주한다. 이때 취득한 공유지분 면적 전체를 합산해 허가대상 면적 여부를 판단하게 된다. 만약 대지면적이 30㎡인 아파트를 부부가 15㎡씩 공동명의로 소유하다가 다른 부부에게 배우자별로 15㎡씩 매도할 때 지분면적을 합해 18㎡를 초과한 30㎡를 거래한 것으로 보고 허가 대상이 된다.