[김노향의 부동산톡] '공정시장가액', 알고 보니 불공정하네

납세자의 세부담을 줄여주기 위해 2009년 도입된 '공정시장가액비율'. 재산세나 종합부동산세의 기준이 되는 공시가격을 100% 반영하지 않고 일종의 '할인'을 해주는 과표기준으로 이명박정부에서 시행했다. 토지나 주택가격의 하락에도 연 5%포인트씩 오르는 과표 적용비율이 불합리하다는 이유와 글로벌 금융위기 이후 집값이 폭락해 하우스푸어의 이자와 세부담이 급증한 데 따른 조치였다.

현행 주택 공시가격은 시세 대비 50~60%대다. 아파트 등 공동주택은 69.0%, 단독주택은 더 낮은 53.6%다. 정부는 이를 정상화해 최고 90.0%까지 올린다는 계획이다. 과세형평을 제고하고 집값 거품을 안정시킬 수 있는 긍정적 효과도 있지만 재산세 부담이 늘어나는 데 따른 조세 저항도 만만치않다. 정부는 이런 문제를 해소하기 위해 공시가격 6억원 이하 주택의 재산세를 감면해주는 후속조치도 내놓았다.

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서울 아파트 중위가격 9억2000만원, 세금 내는 공시가격은 다르다?

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정부가 모든 부동산의 공시가격 현실화율을 최종 90%로 올리는 방안을 확정, 재산세뿐 아니라 9억원 이상 고가주택에 부과되는 종합부동산세가 오르게 된다. 다만 정부는 서민 부담을 줄이기 위해 공시가격 6억원 이하 1주택자의 재산세 인하를 허용했다.


서울 아파트 중위가격은 KB국민은행 기준 9억2000만원. 현 공동주택 공시가격 현실화율을 적용할 때 시세 9억2000만원 아파트의 공시가격은 약 6억3480만원이다. 공시가격 6억원 이하는 시세로 약 8억7000만원이다. 중위가격보다 약간 낮은 가격의 아파트를 보유해야 재산세 감면 혜택을 받을 수 있다.

국토교통부와 행정안전부에 따르면 1주택자 1086만가구 중에 대다수인 1030만가구(94.8%)가 공시가격 6억원 이하로 재산세 감면 대상이 된다. 2023년까지 3년 동안 재산세 특례가 적용되면 세부담은 최대 50% 줄어들 전망이다.


국토부의 '재산세 감면 추정'을 보면 경기 안양시 시세 6억원 아파트는 올해 재산세가 41만9000원에서 2023년 32만5000원으로 9만4000원(22.4%) 줄어든다. 재산세 특례가 없을 경우 45만2000원을 내야 한다. 서울 관악구 시세 8억원 아파트의 재산세는 올해 68만8000원에서 2023년 56만1000원으로 12만7000원(18.5%) 감면된다.

반면 9억원 이상 주택의 보유세 부담은 커진다. 서울 마포구의 시세 15억원 아파트의 보유세는 올해 243만7000원에서 2023년 408만4000원으로 67.6% 증가한다. 송파구 20억원 아파트(528만3000원→889만9000원) 서초구 32억원 아파트(1788만원→2743만원) 등으로 보유세 부담이 50% 이상 늘어날 것으로 예상됐다.


특례 기간이 끝나는 2023년 이후에는 공시가격 6억원 이하 주택도 현실화율이 70%에 도달, 세부담 증가가 불가피하다. 정부는 이와 관련 재산세 특례 유지 여부를 추후 다시 판단하겠다는 입장이다.

공시가격 5억원대 아파트 실거래가는?

공동주택 공시가격 현실화율은 현행 69.0%에서 시세 15억원 이상의 경우 2025년 90%에 도달한다. 시세 9억~15억원 공동주택은 2027년, 시세 9억원 미만 공동주택은 2030년 현실화율 90%가 이뤄진다.

올해 공시가격이 2억6800만원인 서울 노원구 '중계무지개' 59㎡(이하 전용면적)는 가장 최근 실거래가가 6억원(7층)이다. 두배 이상 차이가 난다. 이 아파트의 내년 재산세는 42만4271원으로 예상된다. 2022년에는 4만원 늘어난 46만6699원, 감면 마지막 해인 2023년에는 51만3368원을 내야 한다. 감면 혜택으로 해마다 7만~9만원을 덜 낼 수 있다.

서울 마포구 '공덕삼성래미안2차' 59㎡는 올해 공시가격이 5억9400만원(12층)이었다. 지난 10월15일 같은 면적 실거래가는 11억5000만원(12층)에 신고됐다. 공시가격 현실화율이 51.6%로 평균 대비 17.4%포인트 낮고 단독주택보다도 낮다.

정부는 단독주택 공시가격 현실화율의 90% 도달 시점을 공동주택과 다르게 설정했다. 단독주택의 현재 공시가격 현실화율은 53.6%. 가격대별로 7~15년에 걸쳐 90%에 이르도록 했다. 9억원 미만 단독주택은 3년간 연 1%포인트 미만 상승하고 2035년 최종 90%에 도달하게 된다. 시세 9억~15억원 단독주택은 연 3%포인트씩 올라 2030년 90%에 도달한다. 시세 15억원 이상 단독주택은 2027년 90%를 달성한다. 토지는 시세 구분 없이 동일한 연 3%를 적용해 2028년 현실화율 90%에 도달하도록 했다. 공시가격 상한은 연 6%포인트로 설정해 과도한 인상을 막았다.

고가주택이 밀집한 강남이나 마용성(마포·용산·성동) 등은 공시가격 현실화율이 평균 대비 낮아 집값 상승분과 비교할 때 재산세 현실화가 더 쉽지 않다. 보유세 부담이 커진 고가주택의 경우 매도 가능성이 높아져 집값 안정에 기여할 것이라는 전문가의 의견도 나온다.

박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산 수석전문위원은 "초고가 아파트일수록 공시가격 현실화 속도가 빨라 강남 부동산 안정 효과가 클 것"이라고 전망했다. 그는 "집값이 안정되고 부동산을 통한 노후 복지의 세금이 늘어나 메리트가 떨어지다 보니 금융자산과 분산하는 경향도 두드러질 것으로 보인다"고 내다봤다.