아파트로 돈버는 시대 끝났다(?)

서울 아파트 중위 가격 9억2093만원. 통계청 조사 가구당 평균소득 5924만원. 숨만 쉬며 살아도 월급을 모아서 서울 아파트를 사는 데 소요되는 시간이 15.5년을 넘는다. 신규 아파트 분양가 규제로 ‘로또 청약’의 꿈은 커졌지만 경쟁률과 문턱은 높아져 희망고문만 되고 있다. 어렵게 청약에 당첨돼도 전매 불가로 되팔 수 없고 2주택 이상을 소유한 다주택자의 경우 부동산 보유세가 점점 올라간다. 다주택자는 앞으로 시세차익의 최고 80% 이상을 양도소득세로 내야 한다.

부동산 전문가들은 아파트로 일확천금을 꿈꾸는 시대는 끝났다고 조언한다. 혹자는 지금까지 가장 확실한 재테크 방법은 부동산이었고 이를 막는 건 재산권 침해라고 주장한다. 그렇지만 다주택 보유를 허용함으로써 발생하는 임대료 폭등·주거난민 증가·주거 양극화 등 각종 부작용은 헌법에 명시된 주거권을 침해하고 경제적 빈부격차를 심화시켜 사회 성장에 걸림돌이 된다는 문제 제기도 꾸준히 있어 왔다. 최소한 ‘집을 갖고 장난쳐선 안된다’는 대전제에 여·야 정치권을 막론하고 사회 전체가 합의에 이르렀다.

그럼에도 ‘부동산 재테크’는 여전히 많은 이들의 관심사다. 세입자의 각종 권리가 강화됐음에도 국민 절반을 차지하는 무주택자는 보다 안정적인 ‘내집마련’을 희망한다. 전문가들은 ‘영끌’(영혼을 끌어 모을 만큼 무리한) 대출을 자제하고 자기 능력에 맞는 주거 목적의 집을 사는 건전한 재테크가 자리 잡아야 한다고 조언한다. 하지만 부동산 거품론이 고개를 드는 시점에 내집마련의 부담마저 커진 상황. 전문가들의 내년 집값 전망과 투자 포인트를 짚어보자.

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팬데믹(전염병 대유행) 이후 자산가치는 20% 이상 낮아진다는 게 전문가들의 얘기다. 사상 최저금리가 유지될 경우 유동성의 지속적인 부동산 쏠림이 예상되지만 2021 신축년엔 금리 인상 가능성에 더해 종합부동산세 상승과 대출규제 등 부동산 가격 하락 요인이 많다. 투자 유인과 규제가 팽팽히 맞서는 상황이다. 부동산 전문가들은 아직까진 집값 상승에 좀 더 무게를 싣는다. 다만 올해와 같은 급상승이 아닌 물가상승률보다 조금 높은 수준의 상승이란 게 다수의 전망. 전문가 20인에게 물어본 결과 내년 집값 전망은 ▲10% 이하 상승(12명·60%) ▲10% 이하 하락 (2명·10%) ▲10% 이상 상승(2명·10%) ▲보합(4명·20%) 등으로 나타났다.

집값이 하락할 것으로 보는 가장 큰 이유는 ‘금리’다. 금리는 집값에 영향을 미치는 최대 요인. 미국과 유럽은 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 백신 접종이 시작됐고 미국 조 바이든 대통령 취임과 함께 금리 정상화가 빠르게 이뤄질 수 있다는 전망이 나온다.


집값이 10% 이하 하락할 것으로 전망한 이창동 밸류맵 리서치팀장은 “코로나 종식과 함께 대외 변동성이 요동칠 것”이라며 “저금리 기조가 언제 종료될지 알 수 없다”고 설명했다. 그는 ‘영끌·패닉바잉·청약포기 금지’를 내집마련 키워드로 꼽았다.

이 팀장은 “집값이 계속 상승할 것 같다는 공포감에 감당할 수 없는 금융비용을 내고 사는 행위를 절대 하지 않도록 주의해야 한다”고 조언했다. 조정흔 감정평가사도 집값이 10% 이하로 하락할 것으로 전망했다. 그는 “안정적인 수요가 있는 지역이나 직접 거주가 가능한 지역이라면 매수를 검토할 만하다”고 제시했다.

집값이 상승할 것이라는 응답이 다수를 차지했지만 부동산 전망 자체가 긍정적인 건 아니다. 최성근 머니투데이 이코노미스트는 “경기부양과 저금리 기조가 지속된다면 집값 상승세가 유지되겠지만 세금 규제 등의 영향으로 상승이 제한적일 것”이라고 전망했다.


박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산 수석전문위원은 “2020년 하반기 집값이 급등한 이유는 저금리와 전세난의 영향”이라고 진단하며 “미국과 유럽이 백신을 맞는 상황이어서 금리 정상화가 빨라질 수 있음을 고려해야 한다”고 내다봤다. 그는 “유동성 장세가 끝난 후를 고려할 때 단기 급등을 따라 추격 매수는 금물”이라고 주의를 당부했다. 다만 “내집마련이 목적일 경우 직장을 15년 이상 다닐 예정이고 집값 하락 이후 리스크를 감내할 수 있고 단기 급등이 아닌 중저가라면 매수해도 무난하다”고 조언했다. 중저가라도 재건축 예정 아파트와 같이 단기 급등한 경우는 위험하다는 게 그의 조언이다.

청약에만 목매지 않고 비아파트를 매수하는 방법 역시 대안이 될 수 있다. 송승현 도시와경제 대표는 “청약통장 가입자수가 늘어나 당첨 확률이 낮아졌고 3기신도시 대기자금이 많아진 상황에 자녀 생애주기 등을 고려하면 청약만 기다리는 건 희망고문”이라고 지적했다. 그는 “영끌 대출을 받아 아파트를 사는 건 조심할 단계”라며 “청약과 영끌 대출은 내집마련의 목적보다 자산 증대나 로또 투자의 인식이 강했다. 이런 대기자금이 누적돼 전셋값과 집값을 올렸는데 현재는 보유한 현금 내에서 아파트가 아니어도 내집마련만을 목적으로 건전한 투자를 할 때”라고 강조했다.