변창흠 "도시 규제 완화하지만 개발이익 사유화 절대 안될 것"

정부가 서울 도심의 주택공급을 위해 토지주에게 기존 대비 한단계 높은 수준의 수익을 보장하며 사업이 종료될 때까지 인‧허가와 개발비용, 주택경기 변동 등의 리스크를 부담한다는 원칙을 제시했다.

변창흠 국토교통부 장관은 4일 관계부처 합동으로 '공공주도 3080 대도시권 주택공급 획기적 확대방안'을 발표하며 "도시가 변화하지 못하고 쇠퇴하는 것은 토지주, 세입자, 상인의 이해관계가 복잡하기 때문"이라고 지적했다. 재개발·재건축 정비사업이 그동안 도심 공급에 큰 역할을 하면서도 절차가 복잡하고 조합원의 이해상충으로 사업에 장기간이 소요됐다는 게 정부의 판단.


변 장관은 "주거환경 개선을 위한 도시·건축규제 완화의 이익이 사유화되고 이를 노리는 투기성 수요 유입으로 역대 어느 정부도 과감한 규제개혁을 추진하지 못했다"며 "특히 조합과 비상대책위원회 간의 갈등, 조합원 간의 갈등, 시공사와의 유착, 조합 비리 등이 각종 사회문제로 발생했다"고 꼬집었다.

이어 "대형·소형 건물이 혼재되고 도로에 접한 건물과 이면에 있는 건물 등의 소유주 이해 상충, 잘 되는 상가와 쇠퇴한 상가, 개발비 부담 능력이 없는 토지주까지 너무 복잡하지만 법적절차나 수단이 없는 것이 현실"이라고 덧붙였다.

공공이 주도하는 개발, 어떤 방식?

정부는 이같은 문제를 해결하기 위해 공공이 주도하는 공급대책을 실현하겠다는 방침이다.

변 장관은 "공공이 다양한 이해관계를 책임지고 조율할 수 있다"며 "개발비용 부담 능력이 없는 토지주에게 분담금 없는 주택, 오랜 기간 같은 장소에서 장사해온 상인에게 새 건물로 재정착의 기회, 다가구주택 월세수입에 의존하는 어르신에게 매달 배당금을 받을 수 있는 리츠 주식 등의 다양한 대안을 제시할 것"이라고 말했다.


사업 참여가 가능한 대상지도 확대했다. 기존 정비구역뿐 아니라 역세권, 준공업지역, 저층주거지 등 비정비구역도 적용 가능한 모델을 신설한다는 계획이다.

도심 공공주택 복합사업은 주민이 희망하고 토지주 3분의2 이상이 동의하면 사업이 확정된다. 공기업의 부지 확보와 지자체의 신속한 인·허가(통합심의) 등을 거쳐 공공주도 패스트트랙(Fast-Track)을 추진하겠다는 것. 용적률을 상향하고 기부채납 제한 등을 통해 사업성을 높이면서 토지소유자에게 기존 자체사업 대비 10~30%포인트 높은 수익률을 보장할 계획이다.

세입자 재정착 지원한다

변 장관은 "개발사업으로 내몰릴 수 있는 사회적 약자를 보호해 세입자나 영세상인 등 취약계층에 새 아파트의 공공임대주택과 임시 영업공간을 제공할 것"이라고 제시했다. 이어 "사업구역 간의 순환정비와 수도권 인근 택지를 활용한 광역 순환정비를 통해 주택 멸실에 따른 이주수요에도 효과적으로 대응할 수 있다"고 덧붙였다.

정부는 개발이익의 사유화를 배제하는 규제완화라고 설명했다. 변 장관은 "공공이 발생하는 수입을 모두 공익 목적으로 사용하므로 과감한 용도지역 변경과 용적률 완화, 기부채납 완화 등이 가능하다"며 "재건축의 경우 초과이익 부담금을 부과하지 않겠다"고 말했다.

그는 "이렇게 얻은 개발이익을 사회 모두가 공유한다"며 "토지주 추가수익, 생활 SOC 확충, 세입자 지원, 사회적 약자를 위한 공공임대․공공자가주택 등에 활용할 것"이라고 말했다.

'공공주도 3080+' 정책을 통해 내집 마련 기회를 늘릴 수 있다는 게 정부 복안이다. 변 장관은 "이번 대책을 통해 비정비구역인 역세권, 준공업지역, 저층주거지를 개발하는 도심 공공주택 복합사업과 기존 정비구역의 사업을 빠르게 추진하는 공공 직접시행 정비사업, 도시재생의 실행력을 강화한 주거재생혁신지구사업을 추진한다"고 밝혔다.