공공정비 예상 지역은… 조합원 지위·젠트리피케이션 문제 없나?

정부는 2025년까지 '공공 시행 정비사업'을 통해 13만6000가구, 공공이 주도하고 민간 사업자를 참여시키는 '도심 공공주택 복합사업'을 통해 19만6000가구를 공급한다는 계획이다. 공공택지 26만3000가구를 합하면 정부가 5년 동안 용지를 확보하겠다고 밝힌 전국 83만6000가구 대부분을 공공 주도로 짓게 된다.

주민이 희망할 경우 한국토지주택공사(LH)·서울주택도시공사(SH) 등 공기업이 재개발·재건축을 직접 시행하고 사업·분양계획을 수립한다. 조합 총회나 관리처분인가 절차가 생략되고 지방자치단체 통합심의 등도 적용된다. 사업 기간이 기존 13년 이상에서 5년 이내로 단축된다.


기존 정비사업은 건축심의, 교통영향평가 등의 각종 인·허가에 장시간이 소요되는 문제점이 있었다. 현행 ‘정비계획→ 조합총회→ 사업시행인가→ 조합총회→ 관리처분인가→ 착공’ 순이던 절차가 ‘정비계획→ 사업시행인가→ 착공’으로 간소화하는 것이다.

공공 재건축은 초과이익환수제가 배제되고 조합원 2년 거주 의무 미적용, 용적률(대지면적 대비 연면적 비율) 상향 등 인센티브를 준다. 정부가 개발예정지구로 지정하고 1년 내 토지주 등 3분의2가 동의하면 사업이 확정된다.


또 다른 경로인 '공공 직접시행 정비사업(재개발·재건축)'은 조합원 과반수 요청으로 사업에 착수할 수 있다. 조합 총회와 관리처분인가 절차를 생략해 사업기간을 단축한다. 정부는 공공개발사업 참여 우선 추진 검토 구역으로 서울 222곳을 선정했다. 서울시 용산구 후암1구역 1획지 등이 포함된다.

공공 재개발 문제 없나?

공공 주도 사업으로 발생하는 조합원의 재산권 침해나 세입자 젠트리피케이션 문제도 우려된다.


변창흠 국토교통부 장관은 "공공 주도 사업장의 토지 소유주들은 기존 자산 소유권을 공기업에 넘기고 우선공급권을 부여받도록 할 것"이라고 발표했다. 조합원들이 소유권을 모아서 공공기관에 넘기면 의사결정 속도가 빨라지는 것이다.

다만 공공 재개발·재건축 조합은 공기업에 모든 권한을 제공해야 하므로 시행사로서의 지위를 잃게 된다. 의사결정에 있어 브랜드 선정을 제외한 권한을 양도하게 돼 사업 추진 과정에 갈등이 발생할 수 있다. 조합원은 신축 아파트의 우선공급권을 제공받는 대신 기존 자산을 공기업에 현물선납해야 한다. 추가부담금은 향후 정산된다. 우선공급을 희망하지 않는 조합원의 경우 공기업이 현금자산으로 수용한다.


하지만 실제 도심 지역은 대형 건물과 소형 건물이 혼재해 있고 도로에 접한 건물과 이면에 위치한 건물 소유주 간 이해상충이 나타나 개발에 장애가 돼왔다. 장사가 잘되는 가게와 안되는 가게, 개발비 부담 능력이 없는 토지주 사이의 갈등으로 개발이 추진되지 못하는 경우가 많았다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "도시재생 측면에선 긍정적이나 역세권 준공업지역의 고밀개발과 공공 재개발의 차이점, 젠트리피케이션 문제 발생에 대한 해결책이 의문"이라고 지적했다.