달라지는 대출 살펴보니… "소득 1억원 미만은 대출절벽"

정부가 생애 처음으로 집을 사는 사람에게 주택담보대출비율( LTV) 규제를 완화하고 소득기준을 없애는 경제정책을 내놨다.

실수요자의 '내집마련'을 돕겠다는 취지지만 여전히 중저소득층은 총부채원리금상환비율(DSR) 규제로 낮은 대출한도가 적용돼 실효성이 없다는 지적이 나온다.


17일 금융위원회가 발표한 '새정부 가계대출 관리방향 및 단계적 규제 정상화방안'에 따르면 생애최초 주택구매자가 LTV 완화를 받기 위한 주택가격과 소득 제한이 사라진다.

기존에는 투기·투기과열지역에서는 주택가격이 9억원 이하인 조건에서만 LTV 완화가 적용됐다. 또 주택가격에 따라 LTV 상한선이 50%(6~9억원), 60%(6억원 이하)로 책정됐다.


조정지역에서는 8억원 이하인 주택만 가능했고, 60~70%의 LTV 상한선이 적용됐다. 일반 지역에서는 LTV 상한선이 70%였다. 이와 함께 생애최초 신청자는 부부합산 연소득이 1억원 미만인 조건을 충족해야 했다.

바뀐 제도에서는 주택 소재지역과 주택가격과 상관없이 생애최초 구매자는 LTV 상한선이 80%로 통일된다. 생애최초 대출 신청에 걸림돌로 꼽혔던 소득기준도 사라진다.


집값 상승을 반영해 총 대출한도는 4억원에서 6억원으로 확대한다. 주택금융공사의 정책모기지에도 생애최초 구매자는 LTV 80%(현재 55~70%)가 적용된다.

다만 LTV가 완화돼도 총부채상환비율(DTI) 60% 이하와 DSR 규제는 적용된다. 특히 DSR 규제는 오는 7월부터 총대출 1억원 초과할 때 40%(은행권)가 적용된다.

1억원 미만 소득 계층 DSR 40% 제한 유지

가령 연소득 5000만원의 무주택 근로자자가 투기지역·투기과열지구 내 시세 7억원짜리 아파트를 처음 마련할 때 최대 대출 가능액은 3억1000만원 수준이다. 이 때 DSR은 39.94%다.


정부가 LTV 상한을 80%로 풀고 대출한도를 6억원으로 확대했지만 DSR 40%에 걸려 대출 한도는 늘지 않는다. 신규 주택담보대출 조건은 금리 5.00%, 30년 원리금균등분할상환, 다른 여신이 없는 경우를 적용했다.

같은 조건으로 부부합산 연봉 1억원의 신혼부부가 시세 10억원짜리 주택을 구입할 때 최대 대출 가능액은 기존 3억8000만원에서 6억원 규모로 늘어난다. DSR은 24.48%에서 38.65%로 올랐기 때문이다.

통계청에 따르면 올해 1분기 가구당 월평균 소득은 482만5000원으로 집계됐다. 2020년 가구의 평균 소득은 연 6125만원이다. 소득분포를 보면 1000만~3000만원 미만이 24.4%로 가장 많았다. 1억원 이상은 15.7%다.

은행 관계자는 "부부합산소득 1억원 이상은 대출 한도가 크게 오르지만 이하는 DSR 40% 이내로 제한되기 때문에 실수요자의 내집마련을 위한 대출한도가 늘어나지 않는다"면서도 "미래소득 인정 비중에 따라 청년층의 대출 한도가 늘어 무주택자의 대출 수요가 늘어날 것"이라고 말했다.