오피스텔값 내리니 공급 뚝 "임대수익률 저축은행 금리수준 4.6%"

지난 1분기 전국 오피스텔 분양물량이 지난해 같은 기간에 비해 80% 줄어든 것으로 나타났다. 매매가격 또한 지난해 4분기부터 하락장에 진입해 올해 1분기에는 -0.27%로 집계되며 10년 사이 가장 위축된 모습을 보였다. 집값 상승기 아파트를 향한 강도 높은 규제를 피해 대체재로 오피스텔을 찾던 투자흐름이 부동산 침체기 아파트 규제 완화책에 시들해졌기 때문으로 분석된다.


17일 부동산 정보제공업체 '부동산R114'가 분기별 오피스텔 분양 실적을 살펴본 결과 올해 1분기 분양실적이 최근 10년간 분기를 통틀어 가장 적었던 것으로 조사됐다. 규제 완화 영향으로 국지적 온기가 감도는 아파트와 달리 오피스텔은 약세가 지속되며 분양실적과 매매가격 변동률 모두 10년 내 최저치를 기록했다.

1분기 오피스텔 분양물량은 1464실로 집계됐다. 전년 동기(7282실) 대비 80% 감소했다. 최근 10년간 1분기 평균 분양실적인 1만2723실과 비교하면 약 10분의 1수준에 불과하다. 오피스텔은 2~3년 전 집값 상승기에 고강도 부동산 규제와 공급부족 상황이 맞물리며 아파트 대체재로 각광받았으나 지난해 가파른 금리 인상과 오피스텔 총부채원리금상환비율(DSR) 적용으로 투자 수요가 위축됐다. 올해 들어 정부가 아파트 중심으로 규제를 대폭 완화하면서 투자상품과 주거 대체재로서의 가치가 상대적으로 낮아지며 분양 실적이 급격히 줄었다.

매매가도 큰 폭으로 떨어졌다. 전국 오피스텔 매매가격은 2021년 1분기 0.67% 상승하며 정점을 기록한 후 내림세를 이어오다가 2022년 4분기 하락 전환됐다. 2023년 1분기 오피스텔 매매가격 변동률은 -0.27%로 2013년 1분기(-0.13%) 이후 지난 10년 내에 가장 많이 떨어졌다.


올 1분기 오피스텔 임대수익률은 4.56%를 기록했다. 2021년 3분기(4.44%) 이후 반등하며 소폭 상승세를 유지 중이다. 고금리에 따라 전세 대출 금리가 오르며 월세를 선호하는 경향이 생겨난 데 이어 수익률 산정 시 투자금액인 매매가격이 떨어짐에 따라 상대적으로 수익률이 높아진 영향이다. 다만 오피스텔은 지역에 따라 수익률 격차가 크고 늘어난 이자 비용 등을 고려하면 체감 수익률은 다소 차이가 있을 것으로 풀이된다.

백새롬 부동산R114 책임연구원은 "올해 1분기 급감한 분양실적과 2019년 이후 감소세를 보이는 입주물량은 중장기적으로 초과 공급에 대한 우려를 낮춰 오피스텔 투자의 호재로 작용할 수 있다"며 "매매가격이 하향조정 중이고 오는 24일 DSR 산정 방식이 개편됨에 따라 대출한도가 늘면서 투자자들의 자금조달이 보다 용이해질 전망"이라고 전했다.

이어 "수익형 부동산은 결국 임대수익이 목적이기 때문에 현 4~5%대의 대출금리를 감안하면 그 이상의 임대수익률이 보장돼야 임대용 투자가치가 있다"며 "높은 금리 수준으로 인해 안정적인 수익률 보장이 어려운 만큼 배후 수요가 풍부한 업무밀집지역 또는 환금성이 높고 유동인구가 몰리는 역세권 입지, 소형면적대 등 규모에 따른 선별적 투자 접근이 필요하다"고 설명했다.